Qué es la calidad de los bienes inmuebles?
Para los posibles compradores o inversores, determinar la calidad de los bienes inmuebles es una tarea muy importante. El sector inmobiliario está considerado como una de las inversiones más rentables para quienes buscan crear riqueza a lo largo del tiempo e invertir en oportunidades que proporcionen ingresos y rendimientos estables. Es una de las inversiones de baja volatilidad que los inversores pueden aprovechar, en comparación con el comercio de acciones y bonos.
Además, el sector inmobiliario ofrece a los inversores la oportunidad de diversificar su cartera, ya que presenta una baja correlación con otras clases de activos. Por ejemplo, los bienes inmuebles no se ven afectados por el movimiento de los precios de las accionesPromedio Industrial Dow Jones (DJIA)El Promedio Industrial Dow Jones (DJIA), también conocido como «Dow Jones” o «el Dow», es uno de los índices bursátiles más reconocidos., y sus precios se mantienen altos incluso cuando los precios de las acciones bajan.
Resumen
Consideraciones importantes a la hora de invertir en el sector inmobiliario
A la hora de invertir en bienes inmuebles, hay varios factores que un inversor puede tener en cuenta para determinar la calidad de los mismos, y si la inversión es adecuada para él. Los factores incluyen:
1. Valoración de la propiedad
Conocer la valoración real de un inmueble puede ayudar a un inversor a conocer el precio ideal de compra del mismo. La valoración también es importante en otros usos, como la cotización de ventas, el análisis de inversiones, los impuestos sobre la propiedad y la financiación bancaria. A la hora de evaluar una propiedad inmobiliaria, el inversor debe utilizar un método que tenga en cuenta las tendencias económicas y sociales, la normativa gubernamental y las condiciones medioambientales de un lugar concreto.
Cuando se valora una propiedad, se realiza una tasaciónUna tasación es básicamente una forma de realizar un análisis o una evaluación imparcial de un activo, una empresa o una organización, o de evaluar un rendimiento con respecto a un conjunto determinado de normas o criterios. Realizada por un tasador cualificado, la tasación suele hacerse siempre que se va a vender una propiedad o un activo y es necesario determinar su valor se lleva a cabo para determinar la valoración de mercado de la propiedad en una fecha concreta, que es el precio que alcanzará la propiedad en un mercado abierto y competitivo. Los tres principales métodos de tasación son el enfoque de los ingresos, el enfoque de los costesEl enfoque de los costes para evaluar las propiedades inmobiliarias se basa en la suposición de que el coste de una propiedad debe ser igual al coste de construcción de una, y el enfoque de comparación de ventas.
2. Ubicación
La ubicación de una propiedad es uno de los factores más importantes para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. Los inversores tienen en cuenta la propiedad’La proximidad de un inmueble a servicios clave, como mercados, centros de transporte, almacenes, espacios verdes, centros comerciales, hospitales y escuelas.
En el caso de las propiedades residenciales, los inversores tienen en cuenta el estado del vecindario, ya que éste determinará la rapidez con la que aumenta el valor de la propiedad en función de cómo se espera que evolucione el vecindario en el futuro.
Si una propiedad residencial está situada en una zona en la que se están estableciendo plantas de fabricación, afectará directamente al valor de las propiedades residenciales cercanas, ya que los potenciales compradores de propiedades se alejan y optan por comprar propiedades en otros lugares con mejores condiciones de vida.
3. Flujos de caja esperados
Los flujos de caja esperados de una propiedad inmobiliaria determinarán los ingresos netos que le quedarán al inversor después de pagar todos los gastos. Una propiedad con un flujo de caja positivo asegura a los inversores una buena tasa de rendimiento de sus inversiones, lo que la convierte en una opción de inversión atractiva en comparación con otras clases de activos.
Además, cuando una propiedad’Como se espera que el valor de la propiedad se revalorice debido a los desarrollos previstos en la zona, los inversores se beneficiarán de mayores ingresos por alquiler, así como de ganancias de capital si deciden vender la propiedad.
4. Inversión indirecta
Las inversiones indirectas permiten a los inversores tener una participación en el sector inmobiliario sin tener que gestionar una propiedad física. Un inversor puede adquirir una participación en una empresa que invierte en bienes inmuebles, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria, las acciones de empresas inmobiliarias y los valores respaldados por hipotecasSeguro respaldado por hipotecas (MBS)Un valor respaldado por hipotecas (MBS) es un título de deuda que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Un MBS es un valor respaldado por activos que se negocia en el mercado secundario y que permite a los inversores beneficiarse del negocio hipotecario. Este tipo de inversiones permite a los inversores obtener rendimientos del sector inmobiliario sin poseer propiedades físicas.
Diferentes formas de invertir en bienes inmuebles
A continuación se describen las distintas formas en que los inversores pueden tener una participación en el sector inmobiliario:
1. Propiedades en alquiler
Las propiedades en alquiler son una de las inversiones inmobiliarias más populares para los inversores que buscan un rendimiento constante de su inversión. Un inversor obtiene ingresos cobrando un alquiler mensual o periódico a los inquilinos, y el importe del alquiler que se cobra depende de la ubicación, el tamaño, los servicios incluidos y otros factores.
Las propiedades situadas en barrios acomodados cobran alquileres más altos que las situadas en zonas de clase media. Los propietarios, también conocidos como arrendadores, se benefician de la revalorización de la propiedad con el paso del tiempo, y pueden venderla para obtener un beneficio.
Sin embargo, las propiedades de alquiler son inversiones prácticas, y los inversores son responsables de pagar los impuestos de la propiedad, las hipotecas, los seguros, la incorporación de nuevos inquilinos y cualquier otro asunto relacionado con la propiedad.
2. La venta de propiedades
Los «flippers» inmobiliarios obtienen ingresos comprando propiedades para venderlas a un precio más alto tras un breve periodo de tenencia. Existen dos enfoques para la inversión inmobiliaria.
El primer enfoque consiste en comprar edificios viejos o en mal estado que puedan aumentar su valor tras las renovaciones. En este caso, el inversor adquiere la propiedad e incurre en gastos de reparación y renovación, y posteriormente la vende a un coste superior a la inversión total en la propiedad. El segundo enfoque consiste en comprar una propiedad en una zona de rápido crecimiento, mantenerla durante un corto periodo de tiempo y luego venderla con beneficios.
3. REITs
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es un tipo de sociedad que utiliza inversores’ fondos para comprar, gestionar y vender propiedades inmobiliarias. Los REITs reúnen fondos de múltiples inversores que, a cambio, obtienen dividendos de inversiones inmobiliarias sin comprar ni gestionar ninguna propiedad por su cuenta.
Un REIT invierte en diferentes tipos de propiedades inmobiliarias, como centros comercialesRetail REITsLos REITs minoristas son un tipo de REIT que posee y gestiona propiedades minoristas en distritos comerciales centrales y zonas de lujo. Alquila el espacio comercial a, almacenes, centros de datos, apartamentos, instalaciones médicas y edificios de oficinas. Los inversores no sólo se benefician de unos ingresos constantes, sino también de la revalorización del capital.
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