Qué es el coste de reposición (bienes inmuebles)?
El coste de reposición se refiere al precio que costaría sustituir un activo existente por otro similar al precio actual del mercado. El activo en cuestión puede ser una propiedad inmobiliaria, un título de inversión o una cuenta por cobrarCuentas por cobrarLas cuentas por cobrar (AR) representan las ventas a crédito de una empresa, que aún no han sido cobradas a sus clientes. Las empresas permiten.
Por ejemplo, si un edificio sufre daños causados por un incendio o una actividad terrorista, el coste de reposición del activo se referiría al estado anterior a los daños. El coste real de reposición está sujeto a cambios porque un nuevo activo tendría costes diferentes a los del activo original. Sin embargo, no es necesario que el coste de sustitución sea un duplicado del activo original, y debe servir para el mismo propósito que éste.
Resumen
Cómo determinar el coste de reposición de un edificio?
El proceso de determinar una estimación adecuada del coste de sustitución de un edificio es complejo y requiere varios datos y conocimientos de construcción para poder realizar una estimación informada. A la hora de tomar una decisión sobre el edificio que se va a sustituir y el coste en el que se va a incurrir, las empresas utilizan el valor actual neto (VAN)El valor actual neto (VAN) es el valor de todos los flujos de caja futuros (positivos y negativos) a lo largo de toda la vida de una inversión descontados al presente.. El método del VAN se utiliza para analizar las entradas y salidas de efectivo con el fin de tomar una decisión de compra. Utiliza una tasa de descuentoTasa de descuentoUna tasa de descuento es la tasa de rendimiento utilizada para descontar los flujos de caja futuros a su valor actual. Suele ser una empresa’El coste medio ponderado del capital (WACC), para estimar la tasa mínima de rendimiento del activo.
Antes de tomar una decisión de compra, la empresa debe analizar tanto las salidas de efectivo del activo, como las entradas generadas por el mismo. Los flujos de caja se ajustan a sus valores actuales utilizando la tasa de descuento para hacerlos actuales. La diferencia entre el valor actual de las entradas y salidas de efectivo informa la decisión final.
Si la diferencia es positiva, significa que el activo es rentable, y la empresa puede proceder a la compra. Sin embargo, si la diferencia es negativa, significa que el valor de las salidas supera a las entradas, y la empresa no debe seguir adelante con la compra.
Contabilización de la depreciación
Al determinar el coste de reposición de un activo, la empresa debe contabilizar su depreciación para gastar su coste a lo largo de su vida útil. Para capitalizar una compra de activos, el coste del nuevo activo se contabiliza en una cuenta de activo, y la cuenta se deprecia a lo largo de la vida útil del activo.
La depreciación corresponde al gasto de uso del activo durante su vida útil y a los ingresos que generó. Las empresas pueden utilizar el método de depreciación linealDepreciación linealLa depreciación lineal es el método más utilizado y sencillo para asignar la depreciación de un activo. Con el método de depreciación lineal o aceleradaDepreciación aceleradaLa depreciación acelerada es un método de depreciación en el que un activo de capital reduce su valor contable a un ritmo más rápido (acelerado) de lo que lo haría. El método de depreciación lineal divide el coste del activo entre su vida útil para obtener el coste de depreciación anual, mientras que el método de depreciación acelerada reconoce más costes de depreciación en los primeros años y menos en los últimos.
Valor de mercado vs. Valor real. El coste de reposición
El valor de mercado y el coste de reposición son dos conceptos distintos que se utilizan para estimar el valor de una propiedad. El valor de mercado es el precio que alcanzará un inmueble en el mercado abierto entre dos partes, i.e., el comprador y el vendedor, ambos conocedores de la dinámica del mercado inmobiliario.
Al estimar el valor de mercado de una propiedad, las partes incluyen el valor del terreno y el valor de las mejoras del terreno, menos la depreciación acumulada. Un inmueble’El valor de mercado de la póliza se ve afectado por varios factores, como la ubicación, el índice de criminalidad, la proximidad a los servicios sociales, etc.
Por otro lado, el coste de sustitución incluye el coste estimado de construir un edificio similar al que se está evaluando a los precios actuales. El método considera los precios de los materiales, la mano de obra y los honorarios especiales en el momento de la valoración.
La sustitución del edificio utiliza diseños y normas de construcción actuales, así como métodos modernos, que pueden diferir del coste del edificio que se está valorando. Excluye otros costes, como la demolición, el desescombro, las primas por materiales, la accesibilidad del lugar, etc.
El coste de reposición en las pólizas de seguros
El coste de reposición se incluye como parte del seguro de hogar’El coste de reposición se incluye en la póliza de seguro del propietario de la vivienda para cubrir los daños causados’s activos. Los asegurados deben asegurarse de que la definición del bien asegurado es clara. Se debe a que la compañía de seguros se compromete a pagar al titular de la póliza el coste de reposición de los bienes cubiertos en caso de que sean destruidos, robados o dañados.
La mayoría de las pólizas de seguro incluyen una cláusula en la póliza de seguro que establece que el activo o los activos perdidos deben ser reemplazados o reparados antes de que puedan pagar el coste de reposición. Las aseguradoras lo hacen para evitar el sobreseguro, en el que un asegurado incurre en un riesgo moralPeligro moralSe entiende por riesgo moral la situación que se produce cuando un individuo tiene la posibilidad de aprovecharse de un trato o situación, sabiendo que todos los riesgos y, como por ejemplo, un incendio provocado, para hacer una reclamación falsa y beneficiarse del siniestro.
Debido a la constante fluctuación del coste de la mano de obra y de los materiales, los asegurados deben revisar regularmente su propietario’El valor de mercado es el precio que alcanzaría un bien en el mercado abierto entre dos partes.
Si un asegurado está infraasegurado, es.e., Si la cobertura del seguro es insuficiente para cubrir el coste de reposición de los activos dañados en una catástrofe cualificada, es posible que tengan que hacer frente a enormes gastos por los activos no asegurados.
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