Qué son los derechos de servicio hipotecario (MSR)?
Los derechos de administración de hipotecas (MSR) son un acuerdo específico por el que un tercero se compromete a cobrar los pagos de la hipoteca en nombre de un prestamista a cambio de una comisión.
Explicación de los derechos de administración de hipotecas
Una hipoteca es una forma de préstamo o instrumento de deuda que está garantizado por la garantíaColateralLa garantía es un activo o propiedad que una persona o entidad ofrece a un prestamista como garantía de un préstamo. Se utiliza como una forma de obtener un préstamo, actuando como una protección contra la pérdida potencial para el prestamista en caso de que el prestatario incumpla sus pagos. de un bien inmueble. Si una persona desea adquirir una propiedad pero carece de fondos suficientes para comprarla, un prestamista puede ofrecer al comprador un préstamo hipotecario.
Los préstamos hipotecarios se utilizan para pagar la propiedad; sin embargo, el prestatario debe ahora al prestamista el principal (cantidad prestada) y los intereses (compensación por el préstamo). El prestamista está asegurado porque si el prestatario incumple o no puede devolver el préstamo, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad y venderla para cubrir su pérdida.
Como los pagos de la hipoteca se realizan a lo largo del plazo de la misma, existen obligaciones y tareas administrativas asociadas conocidas como derechos de servicio de la hipoteca. Las tareas incluyen lo siguiente:
El prestamista hipotecario puede subcontratar las tareas a un tercero a cambio de una comisión. El tercero cobrará los pagos mensuales, asignará el capital y los intereses, gestionará las comisiones del seguro, etc. en nombre del prestamista hipotecario. Es importante señalar que el tercero mantiene el derecho a cobrar los pagos, pero no se queda con ellos. Los pagos deben seguir enviándose al prestamista hipotecario original.
Para el prestatario, la esencia del acuerdo contractual original con el prestamista sigue siendo la misma. La única diferencia sería que ahora el prestatario envía los pagos a un tercero en lugar de al prestamista. Además, el punto de contacto para obtener información sobre la hipoteca sería también la empresa de terceros.
Ejemplo práctico
Como ejemplo, consideremos un individuo que desea comprar una propiedad de 1.000.000 de dólares. El individuo pone un pago inicial de 200.000 dólares y pide prestados los 800.000 dólares restantes en forma de préstamo hipotecario al Banco A. El plazo de la hipoteca es de más de 25 años, y el individuo paga un tipo de interés fijo del 5%.
Cada mes, la persona envía al prestamista hipotecario un pago con el principal y los intereses incluidos. Sin embargo, en un plazo de diez años, el prestamista hipotecario ya no desea contratar empleados para procesar los pagos de las hipotecas.
El prestamista hipotecario procede a transferir sus derechos de servicio hipotecario a una tercera empresa, la empresa Z. A través del acuerdo, la empresa Z cobrará los pagos de la hipoteca en nombre del Banco A del individuo. El Banco A compensará a la empresa Z por sus servicios con una tarifa planaCargo por servicioUn cargo por servicio, también llamado tarifa por servicio, se refiere a una tarifa cobrada para pagar los servicios relacionados con un producto o servicio que se está comprando..
Importancia de los MSR
La mayoría de los bancos y prestamistas hipotecarios originan un volumen muy alto de hipotecas a muchos prestatarios individuales diferentes. Por lo tanto, el servicio de cada uno de los préstamos puede resultar muy costoso y lento para los prestamistas hipotecarios.
Al transferir los derechos de servicio de las hipotecas, permite a los bancos y a los prestamistas hipotecarios dedicar más recursos a su actividad principal de originar y desembolsar nuevos préstamos hipotecarios.
Además, la empresa de servicios de terceros puede obtener un beneficio sin tener que soportar ningún riesgo de ser propietario de los préstamos hipotecarios – simplemente se especializan en el cobro de los pagos y otras actividades de servicio hipotecario.
Rendimiento de los MSR
Los derechos de administración de hipotecas representan una importante fuente de ingresos para muchas empresas bancarias hipotecarias independientes y bancos comunitarios.
Dado el entorno dinámico de los tipos de interés, los derechos de administración de hipotecas crean una cobertura o protección natural en el lado de la oferta del negocio de los préstamos hipotecarios. Cuando los tipos de interésTipo de interésUn tipo de interés se refiere a la cantidad cobrada por un prestamista a un prestatario por cualquier forma de deuda dada, generalmente expresada como un porcentaje del principal. Si los tipos de interés suben, hay menos prepagos, y el valor de los derechos de servicio hipotecario aumenta. Sin embargo, cuando los tipos de interés son bajos, la velocidad de prepago aumenta y el valor de los derechos de servicio hipotecario disminuye.
Los pagos anticipados se producen cuando un prestatario decide devolver más del capital exigido según el contrato de préstamo. Cuando los tipos de interés son bajos, los prestatarios pueden desear prepagar sus préstamos rápidamente para poder refinanciar a un tipo de interés más bajo. Lo contrario ocurre cuando los tipos de interés son elevados; los prestatarios no querrán prepagar sus préstamos y refinanciarlos a un tipo de interés más alto. Supone un riesgo para los prestamistas hipotecarios, que pueden descargar a un tercero con derechos de servicio hipotecario.
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