Qué es el deterioro físico?
El deterioro físico se refiere a la pérdida de valor de una propiedad inmobiliaria debido al desgaste físico de un edificio. También puede describir el desgaste normal que sufren los edificios a medida que envejecen. Por ejemplo, los sistemas de calefacción y refrigeración se desgastan en algún momento en el futuro.
El desgaste de una propiedad puede ser causado por elementos naturales como el agua, el viento, las temperaturas extremas, las termitas o los terremotos. El desgaste también puede ser causado por el ser humano a través del vandalismo, la negligencia, el fuego, etc.
El nivel de deterioro depende del nivel de mantenimiento actual del inmueble, así como de la calidad original de la construcción. Un edificio construido con materiales originales duraderos tiene más posibilidades de resistir el deterioro que un edificio construido con materiales de baja calidad.
Además, los propietarios que llevan a cabo arreglos periódicos de los elementos desgastados y mejoras como el repintado y el cambio del material del tejado por tipos modernos de cubierta reducen el nivel de la propiedad’s deterioro.
Resumen
Categorías de deterioro físico
Estas son las dos principales categorías de deterioro físico de un inmueble:
1. Deterioro curable
El deterioro curable es un tipo de deterioro que es económicamente factible de curar. La viabilidad económica está indicada si el aumento del valor de un bien supera o es igual al coste previsto de su reparación. El coste de hacer la sustitución o restaurar el artículo se utiliza como medida realista del deterioro curable.
La medición del deterioro curable implica la estimación del valor de los elementos que hay que reparar, como la sustitución de ventanas, el repintado, el burlete, la reparación del tejado, el arreglo de baldosas sueltas, el cableado defectuoso y las reparaciones del sistema de calefacción o refrigeración.
Las mediciones sólo deben incluir los elementos anteriores si la ganancia de valor de un inmueble compensa el coste de las reparaciones. Por ejemplo, si el coste estimado de la reparación del tejado y el arreglo de las tejas sueltas cuesta 8.000 dólares, un posible comprador puede reducir el precio de su oferta en el mismo valor para cubrir el coste de dichas reparaciones.
2. Deterioro incurable
El deterioro incurable es un tipo de depreciación que se considera incurable aunque se realicen las reparaciones. En términos sencillos, el coste de la reparación de los elementos supera el valor que añadirían y, por lo tanto, no hay ningún beneficio económico en repararlos.
El deterioro incurable también puede agruparse en corto y largo plazo. Los elementos a corto plazo se refieren a los elementos con una vida útil más corta que las propias mejoras, mientras que los elementos a largo plazo son aquellos cuya vida útil es igual o superior a las mejoras realizadas.
Por ejemplo, si los cimientos de un edificio son defectuosos, dicha reparación se consideraría un deterioro incurable, ya que requeriría reconstruir toda la estructura desde cero. La curación supera el aumento previsto del valor de la propiedad.
Otras formas de deterioro de la propiedad
Aparte del deterioro físico, las siguientes son otras formas de deterioro que afectan a los bienes inmuebles:
1. Obsolescencia funcional
La obsolescencia funcional es una forma de deterioro debida a un elemento de la propiedad que ya no es útil o funcional, lo que supone una pérdida de valor para toda la propiedad. El deterioro puede deberse a diversos factores, como las cambiantes exigencias del mercado, la evolución de la tecnología, la obsolescencia de los servicios, el diseño arquitectónico, las condiciones económicas locales, etc.
La pérdida de valor se debe a la suposición de que una característica específica no es rentable de reemplazar o no se puede cambiar. Un ejemplo de obsolescencia funcional es un edificio de siete plantas sin ascensor. Añadir un ascensor se considerará curable si el aumento del valor de la vivienda supera el coste de la instalación del equipo.
2. Obsolescencia externa
La obsolescencia externa se refiere a la pérdida de valor de una propiedad debido a factores externos que el propietario tiene poca o ninguna capacidad de cambiar. Algunos de los factores externos pueden ser la recesiónLa recesión es un término utilizado para significar una desaceleración de la actividad económica general. En macroeconomía, las recesiones se reconocen oficialmente tras dos trimestres consecutivos de tasas de crecimiento negativas del PIB., Cambios en la zonificación, pérdida de puestos de trabajo en la región, nuevos desarrollos que afectan negativamente a los valores de la propiedad (como la construcción de densas viviendas para personas con bajos ingresos, cárceles del condado y plantas de tratamiento de aguas residuales cerca de la propiedad), restricciones medioambientales y cambios negativos en los patrones de tráfico.
Los factores mencionados son casi imposibles de cambiar ya que son exteriores a la propiedad. Será costoso o prácticamente imposible cambiar los efectos adversos que no están en la propiedad. Por ejemplo, está fuera del alcance de un propietario reubicar una cárcel del condado.
Del mismo modo, si la propiedad depende de un empleador importante, y ese empleador cierra, habrá un impacto devastador en los valores de la propiedad en la zona. Este factor es imposible de rectificar, y puede estar más allá de la capacidad financiera del propietario.
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