Qué es la diligencia debida ambiental?
La diligencia debida medioambiental es un procedimiento sistemático que evalúa una propiedad o un terreno para detectar posibles riesgos de contaminación medioambiental, como la contaminación de las aguas subterráneas o del suelo. La Agencia de Protección del Medio Ambiente (EPA) establece normas para la diligencia debida. Los profesionales del medio ambiente (PE) decidirán el grado y la forma de evaluación que se justifica, que puede variar según el terreno.
La Ley de Respuesta Ambiental Integral, Compensación y Responsabilidad (CERCLA) proporciona un mecanismo para decidir quién es el responsable final de los materiales tóxicos. La legislación autoriza a los reguladores a multar a los propietarios. Obliga a eliminar los productos químicos tóxicos al propietario’La evaluación del sitio ambiental (ESA) es un informe que se prepara para cualquier activo inmobiliario que identifique la contaminación ambiental posible o existente.
Diligencia debida ambiental adecuadaDue DiligenceDue diligence es un proceso de verificación, investigación o auditoría de un acuerdo potencial u oportunidad de inversión para confirmar todos los hechos relevantes y la información financiera, las evaluaciones protegerán a los compradores contra la carga significativa de la responsabilidad ambiental bajo CERCLA, aunque la contaminación se detecte después de la compra.
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Resumen
- La Evaluación Ambiental del Sitio (ESA) se refiere a un informe que se prepara para cualquier activo inmobiliario identificando la contaminación ambiental posible o existente.
- La ESA es una parte esencial de la diligencia debida al comprar una propiedad comercial, y debe hacerse antes de cerrar el trato.
- La Condición Ambiental Reconocida (REC) reconoce la responsabilidad ambiental en el contexto del Nivel I de la Evaluación Ambiental del Sitio.
Evaluación medioambiental del emplazamiento (ESA)
La evaluación ambiental del emplazamiento (ESA) es un tipo de diligencia debida que adopta la forma de un informe que se elabora para cualquier activo inmobiliario, en el que se identifica la contaminación ambiental posible o existente. Este análisis de un activo inmobiliario aborda el activo subyacente y las mejoras físicas de ese activo.
En concreto, la evaluación ambiental del emplazamiento es un método para realizar cualquier revisión razonable en el terreno’El uso anterior o actual del terreno para decidir si está deteriorado por la condición ambiental reconocida (REC). La ESA es una parte esencial de la diligencia debida cuando se compra una propiedad comercial, y debe realizarse antes de cerrar el trato. El objetivo de la ESA es garantizar que la responsabilidad por contaminación ambiental de un comprador sea limitada.
Acciones desencadenantes de una evaluación ambiental del emplazamiento
Los siguientes hechos pueden desencadenar una evaluación ambiental del sitio:
1. Se está vendiendo o comprando una propiedad o negocio
Si alguien quiere vender o comprar una propiedad y/o un negocio, se requiere la diligencia debida para determinar si la propiedad o el negocio en funcionamiento se enfrenta a cualquier responsabilidad medioambiental actual o posible, incluida la falta de licencias, la contaminación por materiales peligrosos, las violaciones de los permisos y las deficiencias en la aplicación de la ley.
Comprender los requisitos permite al comprador evaluar las posibles restricciones, obligaciones y peligros asociados al terreno.
2. La propiedad se está refinanciando
Si se requiere la refinanciación de una propiedad, el banco exigirá una evaluación ambiental del lugar para acceder a la propiedad en busca de posibles riesgos de contaminación ambiental.
3. Transferencia de la propiedad a un miembro de la familia después de la jubilación
Si alguien está planeando jubilarse con planes de transferir los bienes inmueblesLos bienes inmuebles son propiedades que consisten en terrenos y mejoras, que incluyen edificios, instalaciones, carreteras, estructuras y sistemas de servicios públicos. de los miembros de la familia, debe realizar una evaluación medioambiental del emplazamiento para asegurarse de que están cubiertos de la responsabilidad medioambiental.
4. Necesitado por una agencia reguladora
Si un organismo regulador sospecha que existen condiciones tóxicas en la propiedad o el terreno, puede ordenar al propietario que realice una evaluación medioambiental del lugar. Además, en caso de que un organismo municipal solicite un cambio de autorización relacionado con el uso de la propiedad u otros usos discrecionales del suelo, el organismo municipal exigirá que se realice una evaluación medioambiental del emplazamiento.
5. Deseada por los propietarios actuales
Los actuales propietarios de la propiedad o del negocio pueden querer identificar el historial tóxico del activo inmobiliario.
Fases de la evaluación medioambiental del emplazamiento
Fase I
El proceso de diligencia debida comienza con la realización de una evaluación medioambiental del emplazamiento de Fase I o Nivel I, un análisis de los acontecimientos recientes y pasados en la propiedad y sus alrededores para determinar las obligaciones de contaminación medioambiental posibles o actuales. La ESA de nivel I puede ser solicitada por un banco u otra entidad financiera durante el periodo de préstamo o aconsejada por los asesores de la empresa.
La evaluación medioambiental del emplazamiento de nivel I tiene como objetivo recopilar las pruebas adecuadas para proporcionar una opinión experta e imparcial sobre el estado medioambiental de la propiedad y reconocer la contaminación medioambiental real o posible que pueda tener un efecto en la valoración de la propiedad o tener un efecto en el propietario inocente después de la compra.
La evaluación medioambiental del emplazamiento de la fase I implica lo siguiente:
La evaluación medioambiental de nivel I del emplazamiento no implica la toma de muestras reales del subsuelo, como las aguas subterráneas y la tierra. Existe, además, un requisito que debe seguirse de acuerdo con la Normativa Americana de Monitorización y Componentes o ASTM, que implica abordar las cuestiones relacionadas con la degradación del vapor del suelo y la posibilidad de que la migración del vapor suponga un peligro para los inquilinos del lugar y de fuera de él.
Los profesionales del medio ambiente analizan el estudio para determinar los posibles riesgos ambientales del terreno, como las actividades existentes o pasadas que están documentadas o se cree que han utilizado productos químicos tóxicos o productos petrolíferos en las operaciones in situ. Una vez finalizada la fase I de la ESA, el PE resumirá los problemas encontrados en la propiedad y hará sugerencias sobre los pasos a seguir para resolverlos.
Una condición ambiental reconocida (REC) muestra la contaminación familiar o del subsuelo’s potencialmente afectados por la contaminación. Siempre que se identifica un CER, suele ir seguido de una recomendación para la realización de una ESA de fase II.
Fase II
La fase II de la evaluación ambiental del emplazamiento requiere la recogida de muestras de suelo, aguas subterráneas o materiales de construcción para examinar diferentes contaminantes. Ofrece una comprensión más clara del suelo’s, las aguas subterráneas y las estructuras de la propiedad. Cuando la fase I descubre posibles problemas medioambientales, suele dar lugar a nuevas acciones.
Los hidrocarburos de petróleo, los plaguicidas, los metales pesados, el amianto, los disolventes y el moho son los compuestos que se analizan con más frecuencia en la evaluación ambiental de la fase II o del nivel II del emplazamiento.
Fase III
La fase III o nivel III de la evaluación medioambiental de un emplazamiento es una investigación que requiere el saneamiento de un emplazamiento. El objetivo de las indagaciones de la fase III es delimitar el alcance físico de la exposición basándose en las recomendaciones realizadas en las evaluaciones de la fase II.
Las investigaciones de la fase III pueden incluir una preparación rigurosa, muestreo y seguimiento, modelización que incluya pruebas de destino y transporte, y estudios de probabilidad diseñados para los planes de corrección y remediación. Suele incluir la evaluación de los posibles enfoques de limpieza, la logística y los costes. El informe correspondiente describe las medidas adoptadas para limpiar el lugar y supervisar el control de los contaminantes residuales.
Las normativas que controlan las actividades que pueden afectar al medio ambiente dependen de la autoridad federal y provincial y varían de una zona a otra. Las directrices para determinar la responsabilidad por la contaminación pueden ser complejas y requerir mucho tiempo.
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Condición ambiental reconocida
Condición Ambiental Reconocida (REC) es un término utilizado para reconocer la responsabilidad ambiental en el contexto de la Evaluación Ambiental del Sitio de Nivel I. También se conoce como Áreas de Posible Condición Ambiental (APEC). La ASTM describe la condición medioambiental aceptada en la norma E1527-13 como la presencia o probable presencia de cualquier producto petrolífero o sustancia peligrosa en la propiedad:
Los REC pueden tener su origen en la propiedad en cuestión o en una propiedad cercana o adyacente a la propiedad en cuestión. Del mismo modo, los CER también pueden existir fuera del lugar en cuestión. Por ejemplo, una pluma de contaminación local puede ser un REC para todas las propiedades que la cubren. Las observaciones de REC pueden producirse durante una inspección de la fase I de la ESA del emplazamiento.
Además, los REC pueden salir a la luz durante las entrevistas de la fase I de la ESA y el análisis de los registros normativos e históricos. Eliminación de las discrepancias o deficiencias de los datos que impiden el REC’ La detección es de suma importancia para el beneficio de la Fase I de la ESA. En el caso de los bienes de larga duración, los documentos completos ayudan a eliminar o detectar los usos de alto riesgo.
Ejemplos de condiciones ambientales reconocidas
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