Qué es el enfoque de comparación de ventas (inmobiliario)?
El enfoque de comparación de ventas depende de las ventas recientes de propiedades inmobiliarias similares a la que se está valorando. Los inmuebles que se comparan también deben pertenecer a la misma localidad y al mismo uso actual.
Resumen rápido
Comprender el enfoque de comparación de ventas
Al evaluar el valor del inmueble en cuestión, los ajustes de precio se realizan en función de las características del inmueble comparable.
Si el inmueble en cuestión carece de una característica determinada que se encuentra en el inmueble comparable, el precio se ajusta a la baja según el valor atribuido a una característica determinada. Por lo tanto, si la propiedad viene con una característica valiosa que no se encuentra en la propiedad comparable, el valor se ajusta al alza en consecuencia. Se realiza hasta llegar a una cifra final tras la comparación de al menos tres propiedades similares y vendidas recientemente.
El enfoque de comparación de ventas para la valoración constituye una parte fundamental del análisis comparativo del mercado para los profesionales de la tasación. El enfoque comparativo del mercado es la base para determinar el valor de mercado vigente para los inmuebles que se van a adquirir. En colaboración con otros métodos de tasación, el enfoque de comparación de ventas es una estimación aproximada para los vendedores, inversores,Fondo de inversión inmobiliaria (REIT)Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos. El fondo está gestionado y es propiedad de una empresa de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y apartamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, viviendas para estudiantes, hoteles tasados y el público en general.
Debido a la naturaleza dinámica y a los cambios constantes de los mercados inmobiliarios, los inversores deben comprobar con frecuencia los precios de las propiedades que han salido a la venta recientemente. Los mercados cambian rápidamente, y todos los agentes deben estar al tanto de las tendencias actuales. En función de las condiciones imperantes, los vendedores y los inversores pueden verse obligados a subir o bajar sus exigencias para estar a la altura de las tendencias del mercado.
Encontrar el inmueble comparable ideal
Una propiedad comparable es la más parecida a la propiedad en cuestión. Las similitudes deben coincidir con todos los detalles generales de la propiedad. Las descripciones generales de una propiedad incluyen el número de dormitorios, baños, tamaño de los pies cuadrados, etc. Algunas de las discrepancias permitidas incluyen un baño adicional, el color de la pintura y otras descripciones insignificantes.
La comparación de los inmuebles comparables debe limitarse a los que están más próximos en su ubicación física. El enfoque de comparación de ventas para la valoración forma parte de la estrategia de la empresa, ya que las propiedades en diferentes lugares pueden tener valores de mercado diferentes aunque compartan muchas similitudes.
Por ejemplo, los apartamentos residencialesRecursos inmobiliarios residenciales (REITs) son REITs que poseen y gestionan unidades residenciales para alquilarlas a inquilinos. Las estructuras unifamiliares o plurifamiliares que están cerca del distrito comercial central atraen una valoración más alta que las propiedades que se encuentran lejos del CBD. Otra consideración que debe hacerse es tomar propiedades que se hayan vendido lo más recientemente posible.
Las propiedades vendidas recientemente tienen mejores aproximaciones que las que se vendieron unos meses o años antes, ya que los mercados inmobiliarios cambian regularmente. Si no hay propiedades comparables en la misma ubicación, considere las propiedades vendidas recientemente en lugares cercanos, en lugar de alejarse en el tiempo mientras busca propiedades comparables.
Factores de ajuste de la tasación
1. Cualidades comparables
El inmueble en cuestión debe ser lo más parecido posible al inmueble comparable, lo que reduce considerablemente la necesidad de realizar ajustes. Los ajustes surgen de las diferencias de comparación presenciadas con respecto al inmueble en cuestión.
2. Interés de la propiedad
El valor del objeto puede ajustarse al alza o a la baja, en función del interés de la propiedad del objeto. Por ejemplo, un derecho de propiedad se valora de forma diferente a un derecho de propiedad en régimen de arrendamiento. Por lo tanto, la participación en la propiedad es una cuestión controvertida en la valoración.
3. Condiciones del mercado
Las condiciones del mercado son otros factores determinantes en los ajustes de valoración. Los precios de los inmuebles pueden subir o bajar en función de las tendencias del mercado. Los vendedores pueden bajar sus precios para obtener mejores oportunidades de adquisición, dependiendo de la competencia del momento. El mercado puede cambiar incluso en cuestión de una semana.
4. Ubicación
Otro factor determinante es la ubicación de la propiedad en cuestión. Propiedades relativamente situadas cerca de infraestructuras clave como aeropuertos, carreteras, CBD, etc. se consideran de mayor valor que las situadas más lejos.
Factores clave, como los patrones de tráfico, las instalaciones comercialesLos REITs minoristas son un tipo de REIT que posee y gestiona propiedades minoristas en distritos comerciales centrales y zonas de lujo. Alquila el espacio comercial a, el acceso a los servicios sociales, también puede contribuir a los ajustes debido a las diferencias entre la propiedad en cuestión y las propiedades comparables.
Conclusión
El enfoque de comparación de ventas aprovecha la similitud de las dos propiedades que se comparan. La similitud va desde lo reciente de la venta o la cotización hasta la similitud en la descripción de las entidades comparadas. Es evidente que no existen unidades idénticas y comparables, por lo que es necesario realizar ajustes en función de las diferencias de características.
El enfoque de comparación de ventas depende en gran medida de los datos de ventas recientes, y puede no ser apropiado si no hay datos de ventas recientes. Por lo tanto, una tasación inmobiliaria que carezca de ventas abundantes y datos recientes debe utilizar medios alternativos. Sin embargo, en caso de que los datos recientes sean adecuados, el método de valoración más adecuado es el de comparación de ventas de bienes inmuebles.
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