Los fundamentos de la modelización financiera inmobiliaria
En esta guía se exponen los fundamentos de la modelización financiera inmobiliaria y los conceptos clave que necesita para empezar a crear sus propios modelos para proyectos de desarrollo.
Para empezar, empezaremos por definir algunos de los términos clave que’que necesita saber antes de construir su modelo.
Términos y definiciones del sector inmobiliario
LTV – “relación préstamo-valor” – el importe de la financiación de la deuda que proporcionará un prestamista como porcentaje del valor de mercado (e.g., 80%)
LTC – “préstamo a coste” – el importe de la financiación de la deuda que proporcionará un prestamista como porcentaje del coste de una promoción (e.g., 70%)
NOI – “ingresos netos de explotación” – Los ingresos brutos por alquiler menos los gastos de explotación (impuestos sobre la propiedad, seguros, reparaciones & mantenimiento, gastos de capital, etc.)
Tasa de capitalización – los ingresos netos de explotación divididos por el valor de la propiedad, expresados en porcentaje (e.g., 4.5%)
Período de amortización – el número de meses/años en que se reparten las cuotas de capital de un préstamo. El tiempo total que le llevará pagar su hipoteca (por ejemplo.g., 30 años).
Estructuras y Joint Ventures (JVs)
La mayoría de las promociones se estructuran como una empresa conjunta entre socios generales (GP) y socios limitados (LP).
Puntos clave sobre GPs:
Puntos clave sobre los LPs:
Sección de suposiciones del modelo financiero
Como se cubre en nuestro sitio web’En el curso de modelización financiera inmobiliaria, los supuestos clave que se introducirán en el modelo son
Esto se discute en gran detalle en nuestro curso real.
Modelo de flujo de caja del desarrollo
Para sentar las bases de la modelización financiera inmobiliaria, es importante cubrir las secciones clave que se construirán a partir de las hipótesis del proyecto.
Las secciones clave del modelo de desarrollo incluyen
Producto y pro forma
Una vez construido el modelo, se’Es importante crear un documento resumen de una página o pro forma que pueda compartirse con banqueros, inversores, socios y cualquier otra persona que necesite analizar la operación.
Esta proforma de salida debe incluir la siguiente información:
Ejemplo de modelo financiero inmobiliario
Este es un ejemplo del resultado de una página de nuestro curso de modelización financiera inmobiliaria. Como puede ver, muestra claramente toda la información mencionada anteriormente y facilita la evaluación de la operación.
Este es un ejemplo del funcionamiento interno real del modelo, donde se puede ver la absorción por mes para el proyecto de desarrollo, que se acumula a los ingresos y, en última instancia, el flujo de caja.
Estos fundamentos de la modelización financiera inmobiliaria se tratan con mucho más detalle en nuestro curso online.
Ejemplo de tasa de capitalización e ingresos netos de explotación (NOI)
Los ingresos netos de explotación, que son iguales a los ingresos brutos por alquiler menos los gastos de explotación (impuestos sobre la propiedad, seguros, reparaciones & mantenimiento, gastos de capital), es la clave de la rentabilidad o el flujo de cajaValoraciónGuías de valoración gratuitas para aprender los conceptos más importantes a su ritmo. Estos artículos le enseñarán las mejores prácticas de valoración de empresas y cómo valorar una empresa mediante el análisis de empresas comparables, la modelización del flujo de caja descontado (DCF) y las transacciones precedentes, tal y como se utiliza en la banca de inversión, la investigación de capital, la medida utilizada para evaluar las transacciones de desarrollo inmobiliario.
La tasa de capitalización, que es igual a los ingresos netos de explotación divididos por el valor de la propiedad, se expresa en forma de porcentaje y se utiliza para valorar los bienes inmuebles. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será el valor de un bien inmueble, y cuanto mayor sea la tasa de capitalización, menor será el valor del bien inmueble. El precio y la tasa de capitalización se mueven en direcciones inversas entre sí, al igual que un bono. Aprenda más en nuestro curso de matemáticas financieras.
Curso de modelización financiera
La mejor manera de aprender es haciendo, y nuestro sitio web’s curso de modelización financiera inmobiliaria le ofrece las instrucciones paso a paso que necesita para construir modelos financieros por su cuenta. Se incluye tanto una plantilla en blanco como una versión completa, de modo que puede construir fácilmente un modelo por su cuenta o ir directamente a la versión completa. Las instrucciones en vídeo de alta calidad le guiarán en cada paso del camino mientras trabaja en un caso de estudio para un proyecto de desarrollo inmobiliario de casas adosadas.
Recursos adicionales
Gracias por leer nuestro sitio web’Guía de los Fundamentos de la Modelización Financiera Inmobiliaria. Para aprender más sobre valoración, finanzas corporativas, modelización financiera y más, recomendamos encarecidamente estos recursos adicionales gratuitos de nuestro sitio web: