Qué es el resultado neto de explotación (NOI) en el sector inmobiliario?
Los ingresos netos de explotación (NOI) en el sector inmobiliario son los ingresos totales de una propiedad que genera ingresos menos los gastos totales de explotación y las pérdidas por desocupación. El NOI ayuda a los inversores a determinar la rentabilidad del inmueble a la hora de tomar una decisión de inversión. Sin embargo, el cálculo del NOI excluye los gastos relacionados con los impuestos, la depreciación, la amortizaciónLa amortización se refiere al proceso de pago de una deuda a través de cuotas programadas y predeterminadas que incluyen el capital y los intereses, y otros gastos de capital.
Los ingresos totales generados por la propiedad incluyen todos los posibles flujos de ingresos de la propiedad. Las propiedades inmobiliarias’ Los principales ingresos proceden del alquiler de los locales. Sin embargo, pueden obtenerse ingresos adicionales de las tarifas de aparcamiento, las máquinas expendedoras, las máquinas de lavandería y otros servicios de los locales.
El total de los gastos de explotación (que se restan del total de los ingresos) procede del funcionamiento y el mantenimiento ordinario del inmueble, excluyendo cualquier gasto de capital. Los gastos de explotación incluyen costes, como los honorarios cobrados por la dirección, los seguros, los honorarios cobrados por los servicios jurídicos, los servicios públicosGastos de servicios públicosLos gastos de servicios públicos son los costes incurridos por el uso de servicios públicos como la electricidad, el agua, la eliminación de residuos, la calefacción y el alcantarillado., Los gastos de conserjería y las reparaciones de mantenimiento general.
Los gastos de capital se incluyen en los gastos de explotación. Los gastos de capital son aquellas mejoras que los propietarios del inmueble deciden realizar parcial o totalmente en el local, i.e., sustituir un sistema de aire acondicionado.
Resumen
Resultado neto de explotación frente a. Ingresos netos
Los ingresos netos de explotación son los ingresos generados por las operaciones diarias de la propiedad menos los gastos de explotación. Los ingresos totales considerados excluyen los ingresos adicionales de las inversiones fuera de la propiedad. El total de los gastos de explotación excluye los gastos adicionales ajenos al funcionamiento habitual de la propiedad, como los impuestos, los intereses pagados a los financiadores y otros gastos de capital.
Por otro lado, los ingresos netos son la última cifra obtenida después de restar todos los gastos a los ingresos totales. Los ingresos totales incluyen todos los canales de ingresos, incluidos todos los ingresos de explotación, los ingresos por inversiones, los intereses de los préstamos ofrecidos, etc. Los costes deducidos incluyen los gastos de capital, los impuestos y todos los gastos de explotación.
Tasa de capitalización frente a. Ingresos netos de explotación
La tasa de capitalización (cap rate) y el NOI van de la mano para ayudar a un inversor a tomar decisiones de inversión en el sector inmobiliario. Junto con el NOI, una tasa de capitalización se utiliza para evaluar el valor de una propiedad. Ayuda al inversor a estimar una valoración con mayor precisión que los métodos convencionales. La tasa de capitalización, por lo tanto, es el ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado estimado de la propiedad.
Las tasas de capitalización, así como el NOI, son componentes cruciales para los inversores, ya que son puntos de referencia históricos para ayudar a estimar el valor de una propiedad, especialmente en las etapas iniciales del proceso de inversión. Permiten comparar las inversiones para ayudar al inversor a tomar decisiones con conocimiento de causa.
La tasa de capitalización también asegura que los propietarios se centren en entender sus gastos de funcionamiento en detalle y tomar las medidas adecuadas para reducir cualquier gasto innecesario, ya que cada dólar añadido al NOI aumentará la valoración de la propiedad calculada por la tasa de capitalización.
Describir una tasa de capitalización como buena o mala es relativo a la ubicación geográfica. Los inversores no pueden comparar las tasas de capitalización obtenidas en diferentes regiones, sino que deben utilizar tasas de capitalización comparables para propiedades de tipo similar en las proximidades. Por ejemplo, dos tasas de capitalización similares en las que una es de una ubicación urbana de alto nivel es diferente de una rural aunque sean propiedades de tipo similar.
Maximizar el NOI
Maximizar los ingresos netos de explotación se traduce en un aumento de la rentabilidad, que es el objetivo básico del negocio. Dado que el NOI se utiliza para evaluar la salud financiera de un negocio, cuanto más alto sea, mejor para el negocio. También ayuda a identificar patrones probables en la empresa durante un periodo de tiempo.
Para maximizar el NOI, los propietarios deben recortar los gastos, reducir las vacantes y aumentar las tasas de alquiler. Reducir los gastos puede significar minimizar al máximo los costes. Las estrategias para lograr la reducción de costes pueden incluir la subcontratación de mano de obra, minimizar los residuos, reducir los gastos de electricidad y optimizar los costes de mantenimiento.
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