Qué es una empresa conjunta inmobiliaria (JV)?
Una joint venture inmobiliaria (JV) es un acuerdo entre varias partes para trabajar juntas y combinar recursos para desarrollar un proyecto inmobiliario. La mayoría de los grandes proyectos se financian y desarrollan como resultado de empresas conjuntas inmobiliarias. Las empresas conjuntas permiten a los operadores inmobiliarios (personas con amplia experiencia en la gestión de proyectos inmobiliarios) trabajar con proveedores de capital inmobiliario (entidades que pueden suministrar capital para un proyecto inmobiliario).
El principio básico que rodea a una empresa conjunta inmobiliaria puede ilustrarse con el siguiente ejemplo. La empresa X posee un terreno en la ciudad de Los Ángeles. Sin embargo, la empresa X tiene su sede en Nueva York. John nació en Los Ángeles y creció allí. Además, Juan vive junto a la parcela. La empresa X quiere urbanizar el terreno y construir allí un bloque de oficinas. La empresa X entra en una empresa conjunta con Juan en la que la empresa X se encarga del capital y Juan aporta la experiencia.
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Los diferentes actores de una empresa conjunta inmobiliaria
Como se ha mencionado anteriormente, la mayoría de las empresas conjuntas inmobiliarias están formadas por dos partes distintas: el miembro operativo y el miembro de capital. El socio operativo suele ser un experto en proyectos inmobiliarios y se encarga de las operaciones diarias y de la gestión del proyecto inmobiliario. Un miembro operativo típico suele ser un profesional altamente experimentado del sector inmobiliario con capacidad para buscar, adquirir, gestionar y desarrollar un proyecto inmobiliario. El socio capitalista suele financiar una gran parte del proyecto o incluso la totalidad del mismo.
En una Joint Venture inmobiliaria, cada miembro es responsable de los beneficios y las pérdidas relacionados con la empresa conjunta. Sin embargo, esta responsabilidad sólo se extiende hasta el proyecto concreto para el que se creó la empresa conjunta. Aparte de esto, la empresa conjunta es independiente de los miembros’ otros intereses comerciales.
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Estructura de una empresa conjunta inmobiliaria
En la mayoría de los casos, el miembro operativo y el miembro de capital de la empresa conjunta inmobiliaria constituyen el proyecto inmobiliario como una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) independiente. Las partes firman el acuerdo de empresa conjunta, en el que se detallan las condiciones de la misma. como su objetivo, la contribución del miembro del capital, cómo se repartirán los beneficios, la delegación de responsabilidades de gestión del proyecto, los derechos de propiedad del proyecto, etc.
Sin embargo, una empresa conjunta inmobiliaria no se limita a una SRL. Una corporación es una entidad legal creada por individuos, accionistas o socios, con el propósito de operar con fines de lucro. Se permite la entrada de corporaciones, sociedades y varios otros acuerdos comerciales, todos pueden ser utilizados para establecer una empresa conjunta. La estructura exacta de la JV determina la relación entre el operador y el proveedor de capital.
Aspectos clave de un acuerdo de JV inmobiliaria
Un acuerdo de JV inmobiliaria implica los siguientes factores:
1. Reparto de beneficios
Una distinción importante a la hora de redactar los términos de una empresa conjunta es cómo los miembros distribuirán los beneficios generados por el proyecto. La compensación no tiene por qué repartirse a partes iguales. Por ejemplo, los miembros más activos o que han invertido más en el proyecto pueden recibir una mejor compensación que los miembros pasivos.
2. Aportación de capital
El acuerdo de la JV debe especificar la cantidad exacta de contribución de capital que se espera de cada miembro. Además, también debe especificar cuándo se debe aportar este capital. Por ejemplo, un propietario de capital puede acordar aportar el 25% del capital necesario, pero sólo si esta aportación se realiza en la última fase del proceso de desarrollo (última aportación de dinero).
3. Gestión y control
Se espera que el acuerdo de la JV especifique en detalle la estructura exacta de la JV y las responsabilidades de ambas partes en cuanto a la gestión del proyecto de la JV inmobiliaria.
4. Mecanismo de salida
Es esencial que un acuerdo de JV detalle cómo y cuándo terminará la JV. Por lo general, a ambas partes les conviene que la disolución de la empresa conjunta sea lo más económica posible (i.e., evitar los gastos legales, etc.). Además, el acuerdo de la empresa conjunta también debe enumerar todos los acontecimientos que podrían permitir a una o ambas partes desencadenar una disolución prematura de la empresa conjunta.
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Razones para formar empresas conjuntas
Los socios promotores del sector inmobiliario se asocian en empresas conjuntas por las siguientes razones:
1. Complementos
Los socios gestores aportan su experiencia en el sector y dedican tiempo y esfuerzo a la gestión del proyecto, mientras que los socios comanditarios aportan el capital necesario para financiarlo.
2. Incentivos
Los socios gestores suelen recibir rendimientos desproporcionados para mantenerlos motivados a trabajar duro.
3. Estructuras
Los inversores tienen responsabilidad limitada y preferencia de liquidación en caso de que se liquiden los activos de la sociedad.
Otros usos de los acuerdos JV
Un acuerdo de joint venture también permite a las empresas participar en proyectos de inversión a los que normalmente no podrían unirse. Principalmente, permite a una empresa (la empresa de origen) invertir en proyectos en otros países mediante la creación de una empresa conjunta con un socio local. En este caso, la empresa de origen puede ser el socio operativo o el socio de capital.
Muchos países imponen restricciones a la entrada de extranjeros en el mercado inmobiliario nacional. En estos casos, el establecimiento de un acuerdo de empresa conjunta con una empresa nacional suele ser la única vía de entrada al país.
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