Qué es Key Money?
El dinero clave se refiere a una cuota pagada por un arrendatario a un arrendador o dueño de la propiedad para asegurar, renovar o extender un contrato de arrendamientoArrendamientoUn contrato de arrendamiento es un acuerdo implícito o escrito que especifica las condiciones bajo las cuales un arrendador acepta alquilar una propiedad para ser utilizada por un arrendatario.. El dinero clave puede ser sinónimo de depósito de seguridad en algunos países (como en Estados Unidos) o un pago además de un depósito de seguridad en otros países (como Japón).
Resumen
Comprender el Dinero Clave
Cuando no es sinónimo de depósito de seguridad, el dinero de la llave puede ser visto como un soborno para incentivar al arrendador a alquilar la propiedad al arrendatario – por ejemplo, proporcionando una cantidad sustancial de dinero clave a un arrendador para asegurar un contrato de arrendamiento en un mercado de alquiler extremadamente ajustado. La legislación sobre el pago del key money, y su importe permitido, varía según la jurisdicción.
En el caso de que el dinero de la llave se considere sinónimo de depósito de seguridad, el importe puede utilizarse para cubrir el impago del alquiler o los daños en la unidad de alquiler. En este caso, el dinero de la llave se suele guardar en un depósito de garantíaEscrowUn depósito de garantía es un acuerdo para que un tercero guarde los activos de una transacción. Los activos se mantienen en una cuenta de terceros y sólo se liberan cuando. El importe neto (el dinero de la llave menos los impagos del alquiler y las deducciones por daños) se devuelve al arrendatario una vez que el contrato de alquiler ha finalizado.
El contexto del dinero clave en diferentes jurisdicciones – Japón
El contexto sobre si el dinero de las llaves es sinónimo de depósito de seguridad o de soborno depende de la jurisdicción. En Japón, el dinero clave (llamado 礼金 en Japón) no es ni un depósito de seguridad ni un soborno. Más bien, es un pago común además del alquiler y el depósito de seguridad.
La teoría que subyace al uso del dinero llave en Japón es que en la época posterior a la Segunda Guerra Mundial se produjo una grave escasez de viviendas, lo que puso a los arrendadores en la tesitura de elegir a los arrendatarios que pagaban una cuota inicial (dinero llave) para garantizar el arrendamiento.
La cantidad de dinero clave requerida en Japón queda a discreción del arrendador, pero la práctica habitual es de uno a tres meses de alquiler. Dicho esto, no es raro que el importe del dinero llave sea equivalente a seis meses de alquiler.
Aunque el dinero clave es común en Japón, en los últimos años, un número creciente de arrendadores y agencias inmobiliarias ya no recurren al pago del dinero clave. Suele darse en regiones con un mercado de alquileres débil. Según Real Estate Japan, alrededor del 46% de las propiedades en alquiler en el país no requieren dinero clave.
Ejemplos prácticos
Pregunta 1: Tim es propietario de un negocio de restauración y quiere establecer un nuevo local en Kioto, Japón. Encuentra un edificio (“Construir un”) en alquiler cerca de un barrio de altos ingresos y de un centro comercial. El contrato de alquiler prevé un pago mensual de 5.000 dólares y un depósito de seguridad inicial de 10.000 dólares.
Tim observa que varios individuos están interesados en alquilar el edificio A y decide aportar 15.000 dólares en concepto de llave para garantizar el arrendamiento. Calcule la salida de efectivo a un año requerida por Tim para el edificio A en el caso de (1) no pagar el dinero clave y (2) pagar el dinero clave.
Respuesta:
Pregunta 2: Tim examina el coste de oportunidad de alquilar el edificio A frente a otro edificio con la misma estructura de arrendamiento (una cuota mensual de 5.000 dólares y un depósito de seguridad inicial de 10.000 dólares) situado en una ubicación geográfica menos deseable (“Edificio B”). Descubre que ganará 20.000 dólares menos en el primer año de actividad si alquila el edificio B. ¿Es racional aportar 15.000 dólares en concepto de llave para garantizar el alquiler del edificio A??
Respuesta: Para Tim sería racional asegurarse el alquiler del edificio A ofreciendo 15.000 dólares en dinero clave en lugar de alquilar el edificio B y ganar 20.000 dólares menos. Suponiendo que los flujos de caja en el segundo año y los siguientes son similares, la cantidad máxima de dinero clave que Tim debería aportar es de 20.000 dólares.
Pregunta 3: Tim observa que un individuo (“Individuo A”) está dispuesto a ofrecer un dinero clave de 30.000 dólares para garantizar el alquiler del Edificio A. Como asesor de Tim, ¿qué curso de acción recomendaría??
Respuesta: Tim debe realizar un valor actual netoValor actual neto (VAN)El valor actual neto (VAN) es el valor de todos los flujos de caja futuros (positivos y negativos) a lo largo de toda la vida de una inversión descontada al presente. cálculo del alquiler del edificio A frente al edificio B. El diferencial de valor actual neto debe utilizarse para determinar la cantidad máxima de dinero clave que Tim está dispuesto a pagar para garantizar el arrendamiento del edificio A. Por ejemplo, si el diferencial del valor actual neto es de 75.000 dólares, Tim podría ofrecer hasta esa cantidad para garantizar el alquiler del edificio A.
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