Qué es el método de capitalización directa?
El método de capitalización directa se obtiene tomando los ingresos registrados a lo largo del tiempo y dividiéndolos por las respectivas tasas de capitalización tomadas en el mismo periodo. La tasa de capitalización se obtiene dividiendo los ingresos netos de explotaciónIngresos netos de explotación (NOI)Los ingresos netos de explotación (NOI) son el valor de una propiedad que genera ingresos cuando los gastos totales de explotación y las pérdidas de los locales vacíos son por el valor de los activos.
El método de capitalización directa no es adecuado para los locales ocupados por el propietario debido a su excesiva dependencia de los ingresos del inmueble. El aumento de la tasa de capitalizaciónTasa de capitalización (REIT)La tasa de capitalización es una métrica financiera que es utilizada por los inversores inmobiliarios para analizar las inversiones inmobiliarias, y determinar su tasa de rendimiento potencial reduce el valor del cociente significativamente. Así, una disminución de la tasa de capitalización significa que el valor de mercado de la propiedad aumenta. Por lo tanto, el valor de mercado a determinar es indirectamente proporcional a la tasa de capitalización.
Por otro lado, los ingresos netos de explotación son directamente proporcionales al valor de mercadoValor justo de mercadoEl valor justo de mercado (de un bien o servicio que se intercambia) se refiere al precio al que ambas partes de la transacción acordaron de forma independiente.. Un aumento de los ingresos netos de explotación (NOI) se traduce en un aumento significativo del valor de mercado. Un valor de mercado reducido significa que el NOI es bajo y requiere un aumento estratégico.
Resumen
Capitalización de rendimientos frente a. Capitalización directa
A diferencia de la capitalización directa, la capitalización por rendimiento se basa en gran medida en los fondos del inmueble para su valoración, mientras que la primera se basa por completo en los ingresos generados por la propiedad. La capitalización de rendimientos se basa en el hecho de que los bienes inmuebles, como inversión, son un objetivo a largo plazo, del que el inversor debería sacar provecho durante mucho tiempo en el futuro.
Por lo general, se espera que hacia el futuro los ingresos por alquiler de un inmueble aumenten gradualmente debido a la inflación previsible. La inflación también hace que aumenten los costes de mantenimiento y las reparaciones, especialmente cuando el propietario anterior no realizó un mantenimiento adecuado del inmueble.
Los ingresos de una propiedad pueden variar en períodos futuros debido a diversos factores. El método de capitalización del rendimiento pretende predecir los cambios esperados a un inversor. Lo hace teniendo en cuenta todos los factores, como la inflaciónLa inflación es un concepto económico que se refiere a los aumentos del nivel de precios de los bienes en un periodo de tiempo determinado. El aumento del nivel de precios significa que la moneda de una determinada economía pierde poder adquisitivo (i.e., se puede comprar menos con la misma cantidad de dinero)., mantenimiento, costes y reparaciones, para garantizar que la propiedad esté en la mejor forma posible.
Debido a su capacidad para predecir el futuro, los agentes de bolsa, los organismos reguladores, los tasadores comerciales, los inversores y el público en general confían en gran medida en el método de capitalización del rendimiento para la valoración inmobiliaria. Sin embargo, el método funciona mejor cuando se utiliza junto con otros métodos de valoración para obtener los mejores resultados.
Cuál es el mejor método de tasación?
Hay varios métodos de capitalización/valoración que se utilizan habitualmente. Los métodos de tasación siguen diferentes enfoques para la valoración de un inmueble. Todos ellos son de uso habitual, ya sea de forma individual o colectiva, por parte de corredores, asesores inmobiliarios comerciales, inversores y el público en general.
A la hora de realizar una valoración de un inmueble, no se recomienda utilizar un único método de valoración debido a la singularidad de las situaciones en las valoraciones inmobiliarias. A la hora de realizar valoraciones, se pueden utilizar dos o más métodos de valoración de forma indistinta o individual, pero los más adecuados dependen de la situación concreta.
Los métodos de capitalización directa y de rendimiento son los dos más utilizados en la valoración inmobiliaria. Sin embargo, los dos métodos se utilizan en diferentes casos, dependiendo de la situación. Por ejemplo, en propiedades con flujos de ingresos inestables, el método de capitalización del rendimiento es el más apropiado. El método del límite de rendimiento examina la probable estabilidad futura de la propiedad teniendo en cuenta los ingresos futuros, lo que ofrece una mejor visión de la propiedad’El potencial de crecimiento del inmueble.
Las propiedades menos estables proporcionan datos limitados que pueden utilizarse para analizar sus ganancias y, por lo tanto, el método de capitalización directa es inadecuado. Por otro lado, las propiedades establecidas con ganancias mensuales o anuales estables ofrecen puntos de datos adecuados que pueden utilizarse para analizar sus ganancias. Por lo tanto, el método de capitalización directa es el preferido en estas situaciones.
Factores que hay que tener en cuenta a la hora de valorar las propiedades inmobiliarias
La valoración de las propiedades inmobiliarias que un inversor pretende adquirir puede ayudar a un inversor a determinar si adquiere la propiedad o interrumpe el plan de inversión. Los inversores deben centrarse en buscar los factores ocultos que pueden no ser evidentes durante la valoración, pero que pueden aparecer en el futuro.
1. Dificultades financieras o disputas legales de propiedad pendientes
Un inquilino importante puede enfrentarse a una crisis financiera, que puede poner en duda la capacidad de cumplir con sus obligaciones mensuales de alquiler. La propiedad también puede estar sujeta a disputas legales de propiedad que pueden requerir que la empresa contrate abogados e incurra en costes legales adicionales.
2. Patrones de desocupación
Otro factor que los inversores pueden tener en cuenta durante la valoración de la propiedad son los patrones de desocupación de los locales, que pueden explicar los patrones potenciales de ganancias futuras. Si los patrones de desocupación siguen fluctuando con el tiempo, puede deberse a factores como un mal mantenimiento del edificio, concretamente paredes sin pintar, instalaciones rotas, tuberías de desagüe bloqueadas, etc.
Los factores ocultos pueden parecer insignificantes al principio, pero afectarán a la viabilidad del proyecto en el futuro. Los problemas suelen ser invisibles para el método de valoración, como el método de capitalización directa, y los inversores deben intentar investigar dichos problemas antes de tomar la decisión final de invertir o no.
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