Qué es el método de regresión hedónica?
El método de regresión hedónica es una técnica de regresión utilizada para determinar el valor de un bien, servicio o activo mediante el fraccionamiento del producto en partes o características constitutivas. Se hace para determinar el valor contributivo de cada característica por separado mediante un análisis de regresión.
El modelo de regresión debe ser capaz de asignar valores y ponderaciones a cada componente o factor contribuyente para determinar el valor del producto compuesto. Los métodos hedónicos pueden ser lineales, no lineales, de interacción de variables u otros escenarios de valoración de diferente complejidad.
Los métodos hedónicos se utilizan para estimar el precio de los activos ausentes en el mercado en determinados periodos, pero la información sobre su precio es crucial para construir parientes de los precios. Se basa en la teoría de que el precio de un activo es una función de sus características cuantificables, que pueden representarse en un modelo de regresión para determinar cómo cambia el precio con respecto a los cambios en cada característica.
Las características del bien difieren según el bien, pero pueden incluir varios elementos, como el peso, el color, la velocidad, la potencia, el tamaño, la ubicación, la forma, etc. Puede haber características no numéricas que se representan mediante variables ficticias, y los coeficientes de regresión representan las características que contribuyen al precio del producto. Por lo tanto, el modelo hedónico se utiliza para estimar los efectos de los cambios en la calidad de un producto sobre su precio.
Los métodos hedónicos se utilizan en gran medida en la fijación de precios inmobiliarios para estimar el valor de las propiedades. El precio de los inmuebles viene determinado por una serie de factores que hacen de la regresión hedónica la herramienta de estimación perfecta. Los métodos hedónicos también se utilizan para construir índices de precios al consumo (IPC)El índice de precios al consumo (IPC) es una medida del nivel de precios agregado en una economía. Utilizar el modelo hedónico para ajustar las diferencias de características entre los surtidos de bienes al calcular el IPC.
Aplicación del método de regresión hedónica a la fijación de precios de los inmuebles
El método de regresión hedónica’El uso más extendido de los métodos hedónicos es en el sector inmobiliario para estimar el valor de los precios de los inmuebles. Los modelos de regresión parten de la base de que los precios de los bienes reflejan el valor de las características que las personas que realizan la compra consideran importantes, incluidas las características medioambientales.
Para aplicar los métodos de regresión hedónica a la fijación de precios de los inmuebles, los participantes deben realizar primero un ejercicio de recopilación de datos sobre las ventas de inmuebles durante un periodo predeterminado.
Los datos deben incluir lo siguiente:
Los datos se analizan mediante métodos de regresión hedónica para encontrar el efecto de una serie de características sobre el precio de la vivienda. Los resultados de la regresión indicarán cuánto cambiará el valor o el precio de las propiedades para un determinado cambio en cada característica, manteniendo las demás características constantes.
Las complicaciones en el análisis pueden deberse a factores como la relación entre el precio y alguna de sus características, que puede no ser lineal – i.e., los precios de los inmuebles pueden aumentar a una tasa decreciente o creciente cuando se producen cambios en las características.
MulticolinealidadLa multicolinealidad es un término utilizado en el análisis de datos que describe la aparición de dos variables exploratorias en un modelo de regresión lineal entre variables/características es también otro reto, donde sus cambios están altamente correlacionados. De ahí que deban proponerse y considerarse diferentes formas funcionales y especificaciones de modelos para el análisis de datos.
Función de regresión hedónica
La función de regresión hedónica se ilustra en los siguientes pasos. La función ilustra la relación entre el precio del bien (que es la variable dependiente) y los componentes/características del bien (que son las variables independientes o explicativas).
pi = j (ci)
Donde:
Utilizaremos un ejemplo inmobiliario para demostrar la función de regresión hedónica en un formato aplicable.
p = (loc, str, acc, env, nei)
Donde:
Las variables explicativas son las características que determinan el precio de un inmueble:
Por lo tanto, un cambio en el precio de la propiedad como resultado de un cambio marginal en cualquiera de estas características se denomina precio hedónico. Es el coste adicional de comprar una propiedad que es marginalmente superior en términos de cualquiera de las características explicativas. El precio hedónico también se denomina precio implícito o diferencial de renta.
El supuesto básico de la función hedónica es que tiene una forma funcional multiplicativa en la que, a medida que aumenta una característica, el precio de una propiedad aumenta pero a una tasa decreciente. Este supuesto puede expresarse de la siguiente manera:
p = (b0locb1, strb2, accb3, envb4, neib5)
Los parámetros b1 a b5 son elasticidades. Miden el cambio proporcional en los precios como resultado de un cambio proporcional en las características. El precio hedónico de una característica concreta es la pendiente de la ecuación anterior con respecto a esa característica específica.
El precio hedónico de las características medioambientales de la propiedad depende del valor del parámetro b4, del precio de la propiedad y de la propiedad’s características del entorno. El precio hedónico de una característica puede interpretarse como la disposición a pagar por un aumento marginal de esa característica específica.
La siguiente sección del modelo de regresión hedónica estima la disposición a pagar el precio de un inmueble teniendo en cuenta diferentes ingresos y preferencias. La función de la disposición a pagar es la siguiente:
Ploc = W (loc, Y, Z)
Por lo tanto, la disposición a pagar por el componente de ubicación depende de los siguientes atributos:
Ventajas de la fijación de precios por regresión hedónica
Limitaciones de los métodos de regresión hedónica
1. Información
Todas las partes deben obtener un conocimiento previo de todas las externalidades positivas y negativasExternalidades negativasLas externalidades negativas se producen cuando el producto y/o el consumo de un bien o servicio ejerce un efecto negativo sobre un tercero independiente del bien que se va a comprar. Implica conocer toda la información que debe afectar a la demanda o a la decisión de compra del bien o producto.
2. Validez de la medición de los componentes explicativos
Se necesitan medidas de alta calidad de las características explicativas o componentes. El uso de mediciones de baja calidad puede hacer que se generen coeficientes explicativos erróneos, así como modelos de regresión no válidos.
3. Limitaciones del mercado
El modelo debe contar con una amplia variedad de bienes o propiedades para elegir con una mezcla de características que un comprador pueda requerir. Significa que los individuos deben estar en condiciones de identificar todas sus características deseadas en un producto. Sin embargo, en el mundo real, rara vez ocurre así, ya que algunas características se cumplen mientras que otras pueden estar totalmente ausentes.
4. Multicolinealidad
La multicolinealidad es una situación en la que dos o más variables explicativas están muy correlacionadas o relacionadas linealmente. En lo que respecta a los bienes inmuebles, las casas grandes con gran superficie se encuentran normalmente en los suburbios y en el campo, y las casas más compactas y pequeñas se encuentran en las zonas urbanas. Esto se debe a que la densidad de población es mayor en las zonas urbanas que en el campo y los suburbios. Por lo tanto, resulta difícil separar la densidad de población y el tamaño de la propiedad de forma precisa.
5. El precio cambia
El modelo hedónico supone un ajuste automático del precio de mercado debido a cambios en cualquiera de las características explicativas. Sin embargo, en la realidad, puede haber un desfase relacionado con el cambio, sobre todo cuando el mercado no es tan dinámico o activo.
6. Beneficios medioambientales
El alcance de los beneficios medioambientales se limita en gran medida a las cuestiones relacionadas con la propiedad.
Recursos adicionales
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