¿Qué es un modelo de desarrollo inmobiliario??
Un modelo de desarrollo de bienes raíces por lo general se compone de dos secciones: el resumen de la transacción y el modelo de flujo de caja. En el resumen de la operación, todos los supuestos importantes – incluyendo el cronograma (que establece la línea de tiempo), las estadísticas de la propiedad, los costes de desarrollo, las hipótesis de financiación y las hipótesis de venta – se enumeran y se utilizan para calcular la economía y la rentabilidadÍndice de rentabilidadEl índice de rentabilidad (IP) mide la relación entre el valor actual de los flujos de caja futuros y la inversión inicial. El índice es un del proyecto.
El modelo de flujo de caja comienza con la acumulación de ingresos, gastos mensualesPresupuesto de explotaciónUn presupuesto de explotación consiste en los ingresos y gastos durante un período de tiempo, normalmente un trimestre o un año, que una empresa utiliza para planificar sus operaciones., financiación y, por último, los flujos de caja libres apalancados, el VAN (valor actual neto),Fórmula del VANUna guía de la fórmula del VAN en Excel para realizar análisis financieros. Es importante entender exactamente cómo funciona la fórmula del VAN en Excel y las matemáticas que hay detrás. VAN = F / [ (1 + r)^n ] donde, PV = Valor Actual, F = Pago futuro (flujo de caja), r = Tasa de descuento, n = el número de períodos en el futuro y TIR (tasa interna de retorno) del proyecto. En las siguientes secciones, repasaremos los pasos clave para construir un modelo de desarrollo inmobiliario bien organizado.
Resumen de la operación
1. Calendario y estadísticas de la propiedad
El primer paso en la construcción de un modelo de desarrollo de bienes raíces es llenar los supuestos de calendario y las estadísticas de la propiedad. Esta es una lista de elementos que deben incluirse:
2. Costes de desarrollo
Para el siguiente paso en la creación de un modelo de desarrollo inmobiliario, introduciremos los supuestos de los costes de desarrollo en términos de importe total, coste por unidad y coste por pie cuadrado. Los costes de desarrollo pueden incluir el coste del terreno, los costes de construcción, los servicios, los imprevistos, el marketing, etc. Utilizando las estadísticas de la propiedad rellenadas anteriormente, podemos calcular todos los números y completar la sección de costes de desarrollo. La sección debe ser algo así:
Fuente de la imagen: nuestro sitio web’Curso de modelización financiera inmobiliaria.
3. Supuestos de venta
En las hipótesis de venta, calcularemos los ingresos totales de este proyecto. Supongamos que se realiza un estudio de mercado y, basándonos en comparables, creemos que 500 dólares por pie cuadrado es un punto de partida realista para el precio de venta. A continuación, utilizaremos esto como motor de los ingresos. Después de calcular las ventas (total, $/unidad, $/SF), las comisiones de venta (e.g., 50%), y la garantía, podemos calcular los ingresos netos de este proyecto.
4. Supuestos de financiación
Para la financiación, hay tres supuestos fundamentales: el porcentaje de coste del préstamo, el tipo de interés y el préstamo del terreno.
Antes de calcular el importe total del préstamo, debemos calcular el importe total del coste de desarrollo. Como aún no hemos calculado los gastos de intereses, podemos vincular la celda al modelo de flujo de caja por ahora y obtener el valor una vez que el modelo de flujo de caja esté completo. Las comisiones son las mismas que las de la sección de supuestos de venta. El total de los costes de desarrollo se puede calcular como
Ahora podemos completar el resto de los supuestos de financiación.
Fuente de la imagen: nuestro sitio web’s Curso de Modelo de Desarrollo Inmobiliario.
Las cifras anteriores serán los supuestos de la sección Resumen de la operación. Una vez que hayamos completado el Modelo de Flujo de Caja, volveremos a completar la sección Pro Forma de Desarrollo y añadiremos un análisis de sensibilidad.
Modelo de flujo de caja
1. Acumulación de ingresos
El primer paso para calcular los ingresos es averiguar la absorción y los cierres de las viviendas adosadas. La absorción es el número de viviendas disponibles que se venden durante un periodo de tiempo determinado, mientras que los cierres son el número de viviendas cerradas una vez finalizada la construcción.
Ahora podemos calcular los ingresos utilizando la información sobre la absorción y los cierres.
(*Nota que las comisiones y la garantía están en cantidades negativas.)
2. Gastos
Ahora’Averiguaremos los gastos de desarrollo, que incluyen el coste de adquisición del terreno, los gastos previos a la construcción y los gastos de construcción. Los números se pueden encontrar en la sección de suposición de los costes de desarrollo del resumen de la operación.
3. Costes de financiación e ingresos para amortizar el capital
El coste de financiación es el déficit del flujo de caja del proyecto que hay que financiar. Cuando los ingresos netos totales son inferiores a los costes totales de desarrollo, existe un flujo de caja negativo que debemos cubrir.
Cuando el total de los ingresos netos sea mayor que el total de los costes de desarrollo, habrá ingresos positivos que podremos utilizar para devolver el capital prestado. Podemos utilizar las siguientes fórmulas para calcular las dos cifras:
4. Financiación
A continuación, calculamos los saldos de los préstamos, las disposiciones, los reembolsos y los intereses devengados. La siguiente tabla resume los cálculos para el primer periodo y los siguientes:
También debemos realizar una rápida comprobación para asegurarnos de que ninguno de los saldos finales supera el importe máximo del préstamo.
5. Flujo de caja libre y TIR
Ahora podemos calcular los flujos de caja libres apalancados y la TIR resultante de este proyecto.
El saldo de capital es simplemente el FCF acumulado:
Finalmente, utilizando la fórmula XIRR, podemos calcular la TIR apalancada para este proyecto:
Fuente de la imagen: nuestro sitio web’Curso de modelización financiera inmobiliaria.
Más recursos
Gracias por leer nuestra página web’Guía del modelo de desarrollo inmobiliario. Para seguir aprendiendo y desarrollando sus conocimientos sobre el análisis financiero, le recomendamos encarecidamente los recursos adicionales de nuestro sitio web que figuran a continuación: