Qué es la obsolescencia económica (inmobiliaria)?
La obsolescencia económica se refiere a la pérdida de valor de un bien inmueble causada por factores externos a la propiedad. Esta forma de obsolescencia suele ser incurable y los propietarios no pueden arreglar la causa específica de la depreciaciónMétodos de depreciaciónLos tipos más comunes de métodos de depreciación son el lineal, el de doble saldo decreciente, el de unidades de producción y el de suma de años dígitos..
La obsolescencia económica se traduce en un descenso del valor de una propiedad, cuyos factores causales no están bajo el control de los propietarios. A veces se denomina obsolescencia externa.
Resumen
Causas comunes de la obsolescencia económica
Algunas de las causas comunes de la obsolescencia económica son
1. Cambios en los patrones de vuelo de los aviones
Las propiedades inmobiliarias pueden verse afectadas por el ruido excesivo de los aviones cuando sus patrones de vuelo cambian para pasar sobre la propiedad. La mayoría de la gente prefiere comprar viviendas cerca de infraestructuras clave, como aeropuertos, por comodidad a la hora de viajar. Sin embargo, esto también significa que la propiedad corre el riesgo de perder valor si el aeropuerto decide cambiar los patrones de vuelo, de manera que los aviones que salen o aterrizan vuelan por encima de la casa. Puede ser una verdadera molestia acústica para las personas que buscan una vivienda familiar. El valor de la propiedad puede bajar considerablemente.
2. Carreteras con mucho tráfico
La construcción de carreteras cerca de propiedades residenciales puede someter a los residentes a ruidos y tráfico adicionales. La mayoría de los propietarios buscan comprar propiedades en zonas accesibles por carretera para facilitar los desplazamientos al trabajo.
Sin embargo, cuando la carretera se mejora para dar cabida a más vehículos, eso puede suponer un inconveniente para los propietarios debido a las frecuentes acumulaciones de tráfico durante las horas punta. Las viviendas situadas cerca de estas carreteras pueden sufrir el exceso de ruido de los coches y los camiones, así como la contaminación del aire por el dióxido de carbono y el smog que liberan los vehículos.
Por lo tanto, la proximidad a carreteras con mucho tráfico puede ser tanto positiva como negativa.
3. Aumento de la delincuencia local
La mayoría de los propietarios se preocupan por la seguridad de su barrio a la hora de decidir dónde comprar una propiedad. Las zonas con un alto índice de delincuencia tienden a ser menos atractivas para los posibles inversores, que prefieren invertir en barrios más tranquilos.
La seguridad del vecindario influye en el modo de vida de las personas, desde la comodidad hasta el tipo de iniciativas de seguridad que pueden adoptar. Un mayor índice de delincuencia en un barrio repercute directamente en el valor de las propiedades, ya que la mayoría de los inversores optan por alejarse de esas zonas. Como resultado, los propietarios tendrán dificultades para encontrar compradores adecuados para sus propiedades.
4. Riesgos medioambientales
Las directrices del país o del municipio para construir vertederos y líneas de alcantarillado someten a todo el vecindario a los malos olores y al ruido de los grandes camiones que entran y salen. Al comprar propiedades, los inversores pueden no estar al tanto del tipo de desarrollos futuros que se llevarán a cabo en el vecindario.
Cuando estos desarrollos negativosExternalidades negativasSe producen externalidades negativas cuando el producto y/o el consumo de un bien o servicio ejerce un efecto negativo sobre un tercero independiente, afecta a la habitabilidad de la zona porque nadie quiere vivir cerca de un vertedero o una línea de alcantarillado. Además, el vertedero será un peligro para el medio ambiente y puede causar complicaciones de salud entre los residentes.
5. Pérdida de puestos de trabajo
En ciertas localidades, el mercado inmobiliario recibe un impulso por la existencia de industrias clave que emplean a miles de residentes. La mayoría de los empleados que trabajan en esas industrias constituyen la mayoría de los inquilinos de las propiedades cercanas.
Si una de las principales industrias cierra, entonces miles de personas se quedarán sin trabajoDesempleoEl desempleo es un término que se refiere a las personas que son empleables y buscan activamente un trabajo, pero no son capaces de encontrar un trabajo. Incluido en esto, y las propiedades locales disminuirán su valor porque la gente no puede permitirse los alquileres mensuales o los pagos de la hipoteca. Los inmuebles sufrirán una baja tasa de ocupación, que escapa al control de los propietarios.
Obsolescencia funcional frente a. Obsolescencia económica
La obsolescencia económica y la obsolescencia funcional suelen ser difíciles de diferenciar debido a algunas de sus similitudes.
Obsolescencia funcional se refiere a la reducción de la utilidad de un bien debido a factores internos del mismo, excepto los debidos al deterioro físico. Ocurre cuando un edificio experimenta una pérdida relativa de utilidad debido a un equipamiento obsoleto, un diseño defectuoso del edificio o un edificio demasiado pequeño en comparación con otros del vecindario.
La obsolescencia funcional puede ser curable o incurable. Depende de si el coste de subsanar la obsolescencia supera el beneficio del valor de la mejora. Por ejemplo, un edificio de cinco plantas sin ascensor puede solucionarse instalando un ascensor si el diseño estructural del edificio lo permite. La mejora sólo puede justificarse si el valor que se obtiene al instalar el ascensor es mayor que el coste de su instalación.
A diferencia de la obsolescencia funcional, que se produce dentro de una propiedad, obsolescencia económica se produce fuera de la propiedad y está fuera del control del propietario. Significa que la propiedad es incurable porque sería demasiado costoso curar el problema.
Por ejemplo, cuando el condado aprueba la construcción de un vertedero dentro del barrio, los propietarios no tendrán ningún control sobre el nuevo desarrollo porque no está dentro de su propiedad.
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