Qué es la obsolescencia funcional (inmobiliaria)?
En el sector inmobiliario, la obsolescencia funcional se refiere a la disminución de la utilidad de un diseño arquitectónico de tal manera que cambiarlo para adaptarlo a los diseños inmobiliarios actuales es casi imposible. A largo plazo, la obsolescencia funcional provoca pérdidas a los inversores debido a que las inversiones inmobiliariasRenta corriente (inversiones inmobiliarias)La renta corriente es una estrategia de inversión que ofrece a los inversores la posibilidad de obtener ganancias constantes por encima de la media. Los ingresos actuales más comunes se centran en las finanzas.
Cuando un bien se vuelve obsoleto, ya no puede ser útil para el propietario ni para la comunidad. Hacerla subsanable puede implicar costes de demolición y de retirada de escombros, lo que puede acarrear más pérdidas al propietario o inversor.
Resumen
Comprender la obsolescencia funcional
Los inversores en la situación de obsolescencia funcional pueden considerar la utilidad a largo plazo del inmueble en cuestión. Por ejemplo, una casa antigua de dos dormitorios en una zona con tres dormitorios modernos con un baño en cada habitación puede considerarse funcionalmente obsoleta.
Otros artículos muy propensos a la obsolescencia funcional son los productos electrónicos, como los smartphones. El sector de los teléfonos inteligentes cambia constantemente, y los nuevos diseños se vuelven obsoletos rápidamente debido a la incompatibilidad y a los diseños antiguos.
Sin embargo, a veces es posible remontar la obsolescencia funcional. Por ejemplo, las empresas de la industria del mueble pueden rediseñar sus muebles para ajustarlos a las últimas tendencias y presentarlos a la venta con diseños modernos.
Tipos de obsolescencia funcional
Los dos tipos principales de obsolescencia funcional son:
1. Obsolescencia curable
La obsolescencia curable puede estar causada por la falta de un accesorio específico que puede remediarse comprando el accesorio necesario, la presencia de un accesorio que ya no es importante para el inmueble o la falta de un accesorio que puede remediarse sustituyendo el elemento necesario.
2. Obsolescencia incurable
La obsolescencia funcional incurable está causada en su mayor parte por factores externos sobre los que el propietario no tiene ninguna influencia. Los inversores pueden evitar que se produzca esta obsolescencia investigando adecuadamente las tendencias y diseños más recientes en el sector inmobiliario antes de comprometerse con la inversión.
La obsolescencia incurable es un tipo de obsolescencia que no es financieramente práctica de curar. Se produce cuando es demasiado costoso solucionar el problema. Por ejemplo, un edificio residencial antiguo en una zona con casas residenciales modernas puede considerarse incurable porque requeriría fuertes reformas para hacerlo moderno y aumentar su valor de reventa.
El coste de las reformas será significativamente mayor que el importe que le reportará cuando se venda. En general, la obsolescencia funcional puede preverse en las fases iniciales del análisis y la valoración de q inmueble antes de la adquisición.
El impacto de la obsolescencia funcional en las propiedades
La obsolescencia funcional conduce a una disminución de la valoración de los bienes inmuebles durante una tasaciónApreciaciónUna tasación es básicamente una forma de realizar un análisis o evaluación imparcial de un activo, una empresa u organización, o de evaluar un rendimiento con respecto a un conjunto determinado de normas o criterios. Realizada por un tasador cualificado, la tasación suele hacerse siempre que se va a vender una propiedad o un activo y es necesario determinar su valor. Los inmuebles son muy propensos a la obsolescencia funcional, ya que el sector es dinámico y la demanda de viviendas modernas provoca este dinamismo.
Por ejemplo, una casa antigua que se encuentra en un barrio animado con bungalows modernos de una sola planta está funcionalmente obsoleta. Es posible que la vivienda no presente ningún defecto, pero que el mercado en un momento determinado no exija tales normas. Sin embargo, una casa de este tipo puede renovarse para acercarse a los estándares de su entorno.
Los peores efectos para la propiedad inmobiliaria debido a la obsolescencia funcional son las pérdidas sufridas y la dificultad para cambiar la propiedad por una estructura convencionalmente moderna que se ajuste a los estándares actuales.
Factores externos que afectan a la obsolescencia funcional
Hay ciertos factores que afectan a la obsolescencia funcional y en los que los inversores pueden influir en su beneficio. Estos factores son curables y no son desventajosos para la valoración de los bienes inmuebles. Curar esa obsolescencia puede ser tan fácil como reparar, repintar o incluso instalar las instalaciones modernas que faltan para que el inmueble sea moderno y esté al día.
Sin embargo, hay efectos externos incurables que pueden’No se puede influir en los inversores inmobiliarios. La obsolescencia externa e incurable provoca una severa caída en la valoración de un inmueble a la hora de tasarlo. Entre los ejemplos de factores externos de obsolescencia incurable se encuentran los siguientes casos:
1. Vías de comunicación concurridas
Un inmueble puede estar situado cerca de una carretera que puede llegar a ser transitada a largo plazo. Las propiedades residenciales y comerciales cercanas a carreteras con mucho tráfico tienden a ser menos atractivas y, por tanto, pierden valor rápidamente. Las carreteras concurridas someten a los residentes a la contaminación acústica y al tráfico interminable, lo que disminuye la demanda en el mercado inmobiliario.
Las unidades residenciales situadas cerca de establecimientos comerciales, como clubes nocturnos y restaurantes, pueden verse afectadas por la contaminación acústica de los negocios, lo que les provoca una obsolescencia funcional parcial.
2. Construcción de vertederos
Además, la construcción de vertederos cerca de locales residenciales o comerciales provoca una contaminación acústica y olfativa que hace que dichos inmuebles sean menos demandados. Los ingresos de este tipo de inmuebles pueden disminuir considerablemente, ya que los inquilinos se desocupan en zonas más amables.
3. La construcción de viviendas de bajo coste
Otro ejemplo puede ser la construcción de apartamentos de bajo coste en un barrio de alto nivel. Un vecindario acomodado desprecia los edificios de gran altura, ya que la mayoría construye lujosas mansiones de dos plantas. Este tipo de apartamentos puede desanimar a los compradores de inversiones residenciales, reduciendo así el valor de dichos bienes inmuebles.
Más recursos
nuestro sitio web es el proveedor oficial de la banca comercial mundial & Analista de crédito (CBCA)™Página del programa – CBCAObtener el CBCA de nuestro sitio web™ certificación y conviértase en un comercial de la banca & Analista de crédito. Inscríbase y avance en su carrera con nuestros programas y cursos de certificación. programa de certificación, diseñado para ayudar a cualquier persona a convertirse en un analista financiero de primer nivel. Para seguir avanzando en su carrera, los recursos adicionales que aparecen a continuación le serán de utilidad:
Formación de analista financiero
Obtenga una formación financiera de primera clase con nuestro sitio web’Programa de formación en línea para analistas financieros certificados de la empresaConviértase en un modelador financiero certificado & Analista de valoración (FMVA)®el Analista de Valoración y Modelización Financiera (FMVA) de nuestro sitio web® La certificación le ayudará a ganar la confianza que necesita en su carrera de finanzas. Inscríbase hoy!!
Obtenga la confianza que necesita para ascender en una carrera de finanzas corporativas de alto nivel.
Aprenda a modelar y valorar las finanzasExplore todos los cursos en Excel el manera fácil, con la formación paso a paso.