Qué es la obsolescencia locativa?
La obsolescencia locativa es un tipo de depreciaciónMétodos de depreciaciónLos tipos más comunes de métodos de depreciación incluyen la línea recta, el doble saldo decreciente, las unidades de producción y la suma de dígitos de años. en una propiedad inmobiliaria que es causada por factores distintos a la propia propiedad. Los factores pueden ser tanto ambientales como otros factores externos que ocurren en la propiedad’s ubicación.
Por ejemplo, el establecimiento de una planta industrial en el vecindario puede provocar contaminación acústica, vertido de residuos y humos sin tratar, lo que puede afectar negativamente a los residentes que viven en el barrio. La presencia de la planta industrial en el mismo lugar que la propiedad provoca una baja tasa de ocupación, lo que da lugar a una disminución del valor de las propiedades en el vecindario.
Resumen
Factores externos que afectan a la obsolescencia de la ubicación
Los factores externos también pueden afectar a las valoraciones de los inmuebles. Por ejemplo, las zonas con un alto índice de delincuencia son menos atractivas para los inversores, ya que la mayoría de la gente evita comprar propiedades en esos lugares. Otros factores, como un mercado de trabajo en dificultadesDesempleoEl desempleo es un término que se refiere a los individuos que son empleables y buscan activamente un trabajo pero no pueden encontrarlo. Incluido en esto y un entorno empresarial desfavorable en una determinada ubicación, puede dar lugar a la pérdida de valor. A los inversores potenciales les resultará difícil reunir el capital suficiente para comprar propiedades en ese lugar.
Los factores externos que contribuyen a la obsolescencia de la ubicación son incurables por parte de los propietarios e inquilinos. Esto se debe a que los inversores don’No se puede ejercer control sobre estos factores o sería demasiado costoso para ellos encontrar una solución a los problemas existentes.
Por ejemplo, cuando los principales empleadores cierran sus negocios en un lugar determinado, los propietarios sufrirán una baja tasa de ocupación y el impago de los alquileresTasa de morosidadLa tasa de morosidad se refiere al porcentaje de préstamos vencidos. Indica la calidad de una empresa de préstamos o de un banco’s cartera de préstamos., y no hay mucho que puedan hacer para restablecer la situación a como estaba antes. Los factores externos disminuyen los rendimientos de las inversiones inmobiliarias, lo que provoca una importante pérdida de valor.
Factores ambientales que afectan a la obsolescencia local
El entorno de una inversión inmobiliaria puede provocar un aumento o una disminución del valor de una propiedad, en función de los cambios que se produzcan en el barrio. El entorno está destinado a cambiar constantemente. Por ejemplo, la apertura de un vertedero en el barrio puede provocar un descenso del valor de las propiedades en el barrio, y los propietarios no pueden controlar los cambios.
Los cambios de valor debidos a factores ambientales ejercidos sobre un inmueble pueden medirse determinando la diferencia de ingresos provocada por dichos cambios. La pérdida de ingresos puede evaluarse utilizando el método de comparación de ventas. El enfoque de comparación de ventas utiliza propiedades recientemente vendidas y similares en la misma ubicación. A continuación, armoniza los valores de al menos tres propiedades comparables y similares en función de las diferencias evidentes entre el objeto y las propiedades comparables.
Factores de ubicación
La ubicación de un inmueble determina en gran medida su valor. Las propiedades situadas cerca de los principales canales de transporte tienden a atraer mejores precios que las ubicaciones inaccesibles de otro modo. Las propiedades cercanas a los servicios sociales, como escuelas, centros comerciales y hospitales, tienden a valorarse más que las propiedades alejadas porque los inversores no quieren incurrir en costes adicionales para acceder a los servicios.
Ejemplos de obsolescencia locacional
La construcción de una propiedad cerca de carreteras con mucho tráfico somete a los residentes a la congestión del tráfico, lo que puede alterar los horarios de viaje de la mayoría de los residentes. Los residentes más ocupados evitan estas zonas, lo que se traduce en una baja demanda de viviendas en determinados lugares. El elevado tráfico también provoca contaminación acústica y atmosférica, debido a la presencia de muchos vehículos en las carreteras, lo que puede ser un peligro para la salud de los residentes. Estos factores reducen el valor de tasación de las propiedades en esa ubicación, contribuyendo a la obsolescencia locacional.
El establecimiento de propiedades comerciales en una zona residencial también contribuye a la disminución del valor de la propiedad. Los edificios comerciales pueden albergar diferentes tipos de negocios, como restaurantes, casinos, clubes nocturnos, etc. Los establecimientos pueden exponer a los residentes a altos niveles de ruido, lo que puede hacer que los inquilinos abandonen los barrios.
Conclusión
La ubicación de un inmueble determina el mejor uso del mismo. Por ejemplo, los inversores se sienten atraídos por los barrios de alto nivel debido al desarrollo controlado de la zona, así como a la proximidad de una red de carreteras, aeropuertos, playas, distritos comerciales centrales, etc. Cualquier factor que afecte a la habitabilidad en dichas ubicaciones puede alejar fácilmente a los residentes y reducir el valor de la propiedad.
Los efectos de la obsolescencia locacional son incurables, ya que las influencias no surgen desde dentro de las propiedades y los residentes ejercen un control mínimo sobre ellas. La pérdida de valor como resultado de la obsolescencia de la ubicación puede determinarse mediante un ejercicio de valoración.
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