Qué es el P/AFFO?
El P/AFFO se calcula sumando el P/FFO a cualquier aumento de los alquileres y restando los gastos de capital y los costes de mantenimiento rutinarios. El P/AFFO es una medida del rendimiento financiero de un REIT (Real Estate Investment Trust)Un Real Estate Investment Trust (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos. El fondo está operado y es propiedad de una sociedad de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y apartamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, viviendas para estudiantes, hoteles. Es igual al P/FFO ajustado para tener en cuenta los gastos de capital y los costes regulares de mantenimiento, lo que lo convierte en una herramienta de valoración de REIT más precisa que el P/FFO.
También es un predictor más preciso de los dividendos que pagará una empresa en el futuro, y puede ayudar a los posibles inversores a tomar una decisión sobre si comprar o no acciones de la empresa. El P/AFFO también se conoce como los fondos disponibles para la distribución.
Resumen rápido
Cómo calcular el P/AFFO
El cálculo del P/AFFO requiere que primero determinemos el P/FFOP/FFOP/FFO, o Precio a los Fondos de las Operaciones, puede describirse como una forma fiable y moderna de determinar el valor de un REIT. Se calcula la métrica P/FFO y luego se deducen otras formas de gastos del P/FFO para obtener el P/AFFO. El P/FFO se utiliza para evaluar el flujo de caja de las inversiones inmobiliarias. Se calcula obteniendo primero los ingresos netos de la empresa y sumando después los costes de depreciación y amortización durante el periodo. La depreciación se añade a la ecuación porque las propiedades inmobiliarias se revalorizan, y deducir la depreciación distorsionaría el valor de una propiedad.
El P/AFFO se obtiene de tomar el valor P/FFO y luego deducir los gastos de capitalGastos de capitalLos gastos de capital se refieren a los fondos que son utilizados por una empresa para la compra, mejora o mantenimiento de activos a largo plazo para mejorar como los costos de mantenimiento y cualquier ganancia de capital en la venta de la propiedad. Las plusvalías de la venta de la propiedad se deducen ya que’es un hecho puntual y no tiene efectos a largo plazo sobre la propiedad.
Ratio de pago P/AFFO
El ratio P/AFFO mide un REIT’La capacidad del REIT para pagar dividendos a los accionistas a largo plazo. El ratio de reparto se calcula tomando un REIT’y dividirlo por el P/AFFO estimado por acción. Ayuda a evaluar el REIT’El flujo de caja de las operaciones de la empresa después de tener en cuenta los gastos de capital y otros costes de mantenimiento rutinarios.
Si un ratio calculado es superior al 100%, significa que los dividendos de ese REIT son superiores a los ingresos previstos para las operaciones futuras. Como resultado, el REIT puede verse obligado a pagar dividendos con su reserva de efectivo. Sin embargo, este escenario no es motivo de alarma si prevalece en el corto plazo. Sin embargo, puede ser motivo de alarma si se extiende a largo plazo, lo que será insostenible para la empresa y requerirá una rápida acción para el ajuste del pago de dividendosPolítica de dividendosUna empresa’La política de dividendos de la empresa dicta el importe de los dividendos pagados por la empresa a sus accionistas y la frecuencia con la que se pagan los dividendos.
P/AFFO frente a. P/FFO
El P/AFFO es más preferible que el P/FFO a la hora de medir el rendimiento de los REITs, ya que el primero deduce detalladamente los gastos en los que incurre la empresa, incluidos los gastos de capital y los costes de mantenimiento rutinarios. El P/FFO sólo tiene en cuenta los costes de depreciación y amortización, mientras que excluye otros costes importantes que afectan a una empresa’Valor de la empresa.
Otro punto de controversia entre las dos métricas es que el P/FFO está más estandarizado que el P/AFFO para la mayoría de las empresas. Existen directrices que las empresas pueden utilizar para calcular el P/FFO, pero no hay un método estándar para calcular el P/AFFO.
Significa que cada empresa puede utilizar su forma preferida de determinar su P/AFFO; los valores obtenidos por las empresas pueden no ser comparables con otros valores del sector. La comparación es un aspecto importante en el sector inmobiliario, ya que permite a los expertos determinar el rendimiento de las distintas empresas.
Deuda (ratio de apalancamiento)
Para un crecimiento constante del P/AFFO por acción y un aumento de los dividendos a pagar a los accionistas, las empresas deben mantener unos costes de capital más bajos que los rendimientos de caja. El endeudamiento es un aspecto clave para la mayoría de las empresas ya que pueden endeudarse para impulsar su crecimiento o cubrir un déficit en la financiación de sus operaciones. Sin embargo, el coste de la deuda varía, y las empresas deben obtener las deudas más baratas que sean flexibles y con plazos de reembolso manejables.
Las empresas utilizan los ratios de apalancamiento para evaluar el riesgo asociado a una determinada oferta de deuda. Las agencias de calificación crediticia también utilizan este ratio para evaluar la viabilidad de los REIT en términos de crédito. Los acreedores utilizan los datos obtenidos por las agencias de calificación para demostrar la solvenciaCredibilidadLa solvencia, en pocas palabras, es lo «digno» o merecedor que es uno del crédito. Si un prestamista confía en que la prestataria cumplirá con su obligación de deuda en tiempo y forma, se considera que la prestataria es solvente. de una empresa prestataria.
Los datos elaboran el flujo de caja y la capacidad de un REIT para reembolsar cómodamente la deuda y si tienen otras deudas pendientes con otros acreedores. Una empresa’La calificación crediticia de las empresas es esencial para su solvencia, ya que los acreedores consultan estos registros para calibrar la capacidad de reembolso y el riesgo de impago. Las bajas tasas de crédito, por tanto, limitan a una empresa’s oportunidad de crecimiento.
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