Qué es el P/FFO?
El P/FFO, o precio de los fondos procedentes de las operaciones, puede describirse como una forma fiable y moderna de determinar el valor de un fondo de inversión inmobiliaria (REIT)REITs privados frente a REITs que cotizan en bolsa REITs privados frente a REITs que cotizan en bolsa. Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) pueden clasificarse en privados o públicos, cotizados o no cotizados.. La métrica P/FFO se calcula sumando la amortización y la depreciación a los ingresos netos y deduciendo después las ganancias por la venta de propiedades.
A diferencia de otros métodos convencionales para determinar el valor de un REIT, como el beneficio por acción (EPS)El beneficio por acción (EPS) es una métrica clave utilizada para determinar la parte de la empresa que corresponde al accionista común’ón de los beneficios. El BPA mide el beneficio de cada acción ordinaria y el PER (Precio a Beneficios)La Relación Precio-Beneficio (RPE) es la relación entre una empresa’El precio de las acciones y los beneficios por acción de la empresa. Proporciona una mejor idea del valor de una empresa., el FFO es fiable en gran medida. En la evaluación del FFO, el ingreso neto es la línea inferior, aunque incluye el valor del gasto de depreciación. En la mayoría de las empresas, la depreciación es un gasto aceptado que se asigna como parte del coste de la inversión. Sin embargo, en el sector inmobiliario, las propiedades se revalorizan, y rara vez se deprecian como otros activos, como los equipos o la maquinaria.
Los ingresos netos son una medida inferior del rendimiento inmobiliario. A diferencia de los ingresos netos, el FFO excluye la depreciación, lo que lo convierte en una medida más preferida del rendimiento inmobiliario. Las empresas están obligadas a revelar el FFO y los valores de los ingresos netos en las notas a pie de página en cada período de información. El FFO es igual a los ingresos netos más la depreciación y la amortizaciónLa amortización se refiere al proceso de pago de una deuda a través de cuotas programadas y predeterminadas que incluyen el capital y los intereses menos las ganancias por la venta de propiedades. Las ganancias se restan porque no son recurrentes y no forman parte de las operaciones principales del negocio.
Resumen
Puntos fuertes del P/FFO
El P/FFO es una mejor medida del rendimiento de un REIT que cualquier otro procedimiento de contabilidad de costes. Muchas inversiones inmobiliarias se revalorizan con el tiempo y no deben depreciarse como otros tipos de activos. Sin embargo, muchos procedimientos convencionales de contabilidad de costes cargan la depreciación como un gasto, mientras que muchas propiedades aumentan su valor con el tiempo. El FFO es un buen predictor del valor del REIT, ya que no tiene en cuenta la depreciación de las propiedades, sino que añade el valor de la depreciación a los ingresos netos.
El FFO deduce cualquier ganancia o pérdida por la venta de activos, ya que incluir la transacción daría lugar a discrepancias en los ingresos reportados en cada período. Presentaría a la empresa como demasiado rentable cuando ha obtenido beneficios por la venta de propiedades en un periodo, mientras que en otros periodos, la empresa sería vista como poco rentable cuando no ha vendido ninguna propiedad inmobiliaria. Otros métodos de valoración no hacen una consideración similar, por lo que no son fiables.
Puntos débiles del P/FFO
El P/FFO no tiene en cuenta las deducciones de los gastos de capitalGastos de capitalLos gastos de capital se refieren a los fondos que utiliza una empresa para la compra, la mejora o el mantenimiento de activos a largo plazo para mejorar, por ejemplo, el mantenimiento de las propiedades de la cartera existente. Los gastos de capital, como el repintado de los locales y la sustitución de los tejados desgastados, son importantes para mantener un alto nivel de calidad en los inmuebles. El FFO no tiene en cuenta dichos gastos y, por tanto, no es una cifra residual real una vez deducidos todos los gastos y desembolsos. Los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) abordan estas debilidades al contabilizar los ajustes que se dejan de lado.
El AFFO se considera un mejor predictor del valor de los REITs que el FFO. El AFFO es preferible al FFO por varias razones. Una de las razones es que proporciona una cifra mejor estimada de un REIT’s con una cifra residual más precisa para los consumidores de datos. También puede predecir con mayor precisión el valor de los futuros dividendos, lo que permite a los inversores planificar las inversiones en acciones.
Fondos de las operaciones por acción (FFOPS)
El FFO se obtiene dividiendo los ingresos de las operaciones de una empresa entre el número de acciones. Los REITs están obligados por ley a distribuir la mayoría de sus beneficios netos imponibles a los accionistas en forma de dividendos. Se debe a que tributan como ingresos individuales y no como una corporación, que se encuentra en un tramo impositivo más alto. El FFOPS, por tanto, ayuda a determinar el valor por acción de la inversión.
Los FFOPS se determinan sumando la amortización y la depreciación a los ingresos netos, y restando de la suma cualquier ganancia por ventas, lo que da el FFO. El resultado se divide por la suma total de acciones en la cartera, lo que da el valor por acción de los fondos de las operaciones. El término FFOPS y el efectivo de las operaciones por acción son dos términos diferentes que significan cosas distintas. Este último es un componente importante en un estado de flujo de caja, mientras que el primero se utiliza para evaluar el valor de un REIT.
Múltiple FFO
Un múltiplo de FFO es el factor por el que el FFO por acción determina el valor de la propiedad. El múltiplo FFO se evalúa tomando el precio por acción y dividiéndolo por el FFO por acción. El múltiplo FFO ayuda a complementar el FFO en la valoración de un REIT. Ambos se utilizan para medir el rendimiento de una inversión.
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