Qué es P/FFO vs P/AFFO?
P/FFO vs P/AFFO se consideran métricas más sofisticadas para medir el rendimiento del REIT. Aunque el beneficio por acción (BPA)El beneficio por acción (BPA) es una métrica clave que se utiliza para determinar la parte del accionista común de la empresa’El beneficio del REIT. El BPA mide el beneficio de cada acción común y se utiliza a menudo para medir el rendimiento de un REIT, se prefiere el P/FFO (Precio/Fondos de Operaciones) y el P/AFFO (Precio/Fondos de Operaciones Ajustados) ya que abarcan procedimientos que estiman mejor el rendimiento de la industria inmobiliaria.
El BPA toma los ingresos totales del periodo menos todos los costes, divididos por el número total de acciones para obtener el beneficio por acción. No considera el hecho de que ciertos costes pueden ser no monetarios, como la amortizaciónLa amortización se refiere al proceso de pago de una deuda a través de cuotas programadas y predeterminadas que incluyen el capital y los intereses y la depreciación. Los gastos no monetarios reducen los dividendos pagados a los accionistas, mientras que la mayoría de las propiedades inmobiliarias se revalorizan en lugar de depreciarse. El P/FFO y, en consecuencia, el P/AFFO tienen en cuenta dichos costes y los pasan por alto para dar a los accionistas las cantidades de dividendos que merecen.
Diferencias: P/FFO vs P/AFFO
Hay dos diferencias notables entre los dos métodos para determinar el rendimiento de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es un fondo de inversión o valor que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos. El fondo está gestionado y es propiedad de una sociedad de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y apartamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, viviendas para estudiantes, hoteles. En primer lugar, el P/FFO cuenta con una fórmula común utilizada por diferentes empresas, mientras que el P/AFFO carece de una fórmula estándar. Las distintas empresas utilizan fórmulas diferentes e incluyen varios factores en la fórmula para calcular el P/AFFO. Hace que el P/AFFO sea difícil de comparar entre diferentes empresas y REITs.
En segundo lugar, el P/AFFO es una versión ajustada del P/FFO. El P/AFFO se ajusta restando cualquier gasto de capitalGastos de capitalLos gastos de capital se refieren a los fondos que utiliza una empresa para la compra, mejora o mantenimiento de activos a largo plazo para mejorar del P/FFO. El P/FFO ignora los gastos de capital y otros costes de mantenimiento rutinarios como el repintado y la sustitución del tejado. Son costes vitales que mantienen el inmueble en su mejor estado y lo hacen atractivo para los inversores y posibles inquilinos. El P/AFFO también resta los ingresos por alquileres lineales, lo que disminuye el efectivo disponible para la distribución.
Similitudes: P/FFO vs P/AFFO
El P/FFO es el beneficio neto más la amortización y la depreciación. Los costes se añaden de nuevo porque al calcular los ingresos netos, deducimos los costes totales de los ingresos totales.
La depreciación y la amortización son gastos no monetarios que no afectan a los flujos de caja de una empresa. Deduciendo los gastos no monetarios de los ingresos se obtiene un beneficio menor. Por lo tanto, a los dividendos distribuidos a los accionistas se les resta la suma de los gastos no monetarios.
Tanto el P/FFO como el P/AFFO añaden los costes no monetarios a los ingresos netos para eliminar los efectos de la depreciación y la amortización, que no afectan al flujo de caja. Ambos métodos funcionan mejor que los procedimientos convencionales, como el BPA, para medir el sector inmobiliario’rendimiento de la empresa.
Ambas métricas son también habituales en la medición de los REITs, pero aún no están definidas en las normas de información financiera. Actualmente, las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) no reconocen oficialmente los dos procedimientos como mediciones cualificadas para el sector inmobiliario.
P/FFO frente a. P/AFFO: ¿Qué es más apropiado utilizar??
Entre las dos métricas, la medición más adecuada para evaluar la industria inmobiliaria depende del caso. Cuando se lleva a cabo una comparación de REITs entre varias empresas, la métrica preferida es el P/FFO. Esto se debe a que el P/FFO está estandarizado, y varios REITs utilizarán la fórmula estándar.
El P/AFFO carece de una fórmula estandarizada. Los fondos ajustados de las operaciones pueden, sin embargo, calificarse como un mejor estimador del REIT’El P/AFFO es un método de cálculo de la rentabilidad del REIT, ya que elimina los costes no monetarios de la fórmula. El P/AFFO es preciso ya que resta los gastos de capital y otros gastos de mantenimiento rutinarios.
Ambos métodos ofrecen la posibilidad de dar una estimación común en circunstancias poco frecuentes. Si un REIT no incurre en depreciación, amortización y gastos de capital, ambos métodos llegarán a cifras similares en la medición del rendimiento del REIT. Por ejemplo, el P/FFO toma el beneficio neto y le añade la depreciación y la amortización, que en este caso está ausente, por lo que ambas fórmulas son idénticas. El P/AFFO toma el P/FFO y le resta los gastos de capital y otros gastos rutinarios, que, en este caso, están ausentes.
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