Qué es el préstamo inmobiliario comercial?
Los préstamos inmobiliarios comerciales proporcionan préstamos hipotecarios u otros tipos de financiación a las empresas para que compren propiedades utilizadas para fines comerciales. Los bienes raíces comerciales incluyen alojamientos (como hoteles, edificios de apartamentos, condominios y urbanizaciones); edificios de oficinasOffice REITsOffice REITs son REITs que construyen, gestionan y mantienen edificios de oficinas, y alquilan las oficinas a las empresas que necesitan espacio para acomodar a su personal; edificios de ventas al por menor (como centros comerciales y centros comerciales); almacenes y otros sitios de fabricación industrial ligera; instalaciones de auto-almacenamiento; hospitales y otras instalaciones médicas; restaurantes; parques de recreación; y la tierra cruda.
Resumen
Importancia de los préstamos inmobiliarios comerciales
Los préstamos para inmuebles comerciales son una parte fundamental de la economía por un par de razones importantes.
Los préstamos inmobiliarios comerciales pueden solicitarse para diversos fines. Una empresa puede querer comprar una oficina, un almacén o un espacio de fabricación para operar su propio negocio en – esto se denomina con frecuencia bienes inmuebles comerciales ocupados por el propietario. Otra posibilidad es que un inversor busque financiación para adquirir un inmueble de alquiler que le genere flujo de caja. Por último, una empresa promotora puede necesitar financiación de la construcción para financiar un nuevo proyecto de desarrollo.
Para saber más sobre los conceptos básicos de los préstamos inmobiliarios comerciales, consulte nuestro sitio web’s Curso de fundamentos inmobiliarios.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
Aunque hay docenas de estructuras de financiación específicas que pueden utilizarse en los préstamos inmobiliarios comerciales, en términos generales, hay cinco categorías principales de préstamos comerciales para la compra de bienes inmuebles – Préstamos inmobiliarios comerciales ordinarios, préstamos financiados por el vendedor, préstamos puente, préstamos obtenidos a través de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) y préstamos de capital riesgo.
1. Préstamos inmobiliarios comerciales ordinarios
La financiación inmobiliaria comercial ordinaria se asemeja mucho a la financiación hipotecaria residencial. Los préstamos comerciales se denominan a veces “permanente” préstamos. Al igual que con los típicos préstamos hipotecarios residenciales, la propiedad que se compra suele servir como garantía del préstamo.
Sin embargo, las empresas pueden garantizar un préstamo inmobiliario comercial con otras formas de garantía – como equipos, inventario, otros bienes que la empresa ya posee, o incluso una cuenta de depósito de algún tipo.
2. Préstamos financiados por el vendedor
Al igual que ocurre con los préstamos hipotecarios para viviendas, una empresa que desee comprar un inmueble comercial puede obtener financiación directamente del vendedor. Cuando está disponible, la financiación proporcionada por el vendedor suele ser preferible a la financiación bancaria comercial convencional, ya que las condiciones de pago suelen ser más flexibles. El comprador puede obtener un tipo de interés más bajo.
Los préstamos financiados por el vendedor suelen estar disponibles para la compra de propiedades que producen ingresos, como un complejo de apartamentos o cuando una empresa compra una propiedad a un individuo en lugar de a otra empresa.
3. Préstamos puente
Los préstamos puente son préstamos inmobiliarios comerciales a corto plazo. El plazo de un préstamo puente suele ser de entre seis meses y dos años. Los préstamos puente suelen utilizarse para uno de estos dos fines – o bien el comprador espera vender la propiedad dentro del plazo del préstamo puente, o bien espera mejorar su calificación crediticia durante ese plazo de forma significativa.
Los préstamos puente son utilizados con frecuencia por promotores comerciales que, por ejemplo, esperan completar la construcción de un edificio de oficinas en un terreno comprado, que luego venderán a otra parte. También los utilizan los inversores inmobiliarios que compran propiedades residenciales y “flip” en un plazo de tiempo reducido.
4. Préstamos SBA
En Estados Unidos, las pequeñas empresas pueden obtener un préstamo de la SBA, que ofrece varias ventajas. Cuando la SBA garantiza al menos una parte de un préstamo inmobiliario comercial, el prestatario suele obtener un tipo de interés sustancialmente más favorable, ya que el prestamista tiene una exposición al riesgo mucho menor.
Además, los fondos de los préstamos de la SBA pueden utilizarse no sólo para la compra de propiedades, sino también para capital de explotación, reestructuración de la deudaLa reestructuración de la deuda es un proceso en el que una empresa u otra entidad que experimenta dificultades financieras y problemas de liquidez refinancia sus obligaciones de deuda existentes con el fin de obtener más flexibilidad a corto plazo y hacer que su carga de deuda sea más manejable en general., compra de maquinaria, compra de inventario y otros fines. El programa de préstamos de la SBA que ofrece más flexibilidad a los prestatarios es el programa de préstamos SBA 7(a). El otro programa principal de préstamos de la SBA es el SBA 504.
5. Préstamos de capital riesgo
Los préstamos comerciales de dinero duro son ofrecidos por inversores privados o empresas de préstamo privadas. Los préstamos están estrictamente garantizados por el valor de la propiedad contra la que se presta el dinero. Los préstamos de capital riesgo suelen ofrecerse a empresas con un crédito no muy bueno – Una cooperativa de crédito es un tipo de organización financiera que es propiedad de sus miembros y está gobernada por ellos. Las cooperativas de crédito ofrecen a sus miembros una serie de servicios financieros, como cuentas corrientes y de ahorro y préstamos. Son organizaciones sin ánimo de lucro cuyo objetivo es prestar servicios financieros de alta calidad, u otros prestamistas tradicionales – o empresas que puedan estar pasando por algún problema financiero.
La mayoría de los préstamos de dinero duro son de plazos muy cortos, a menudo de un año o menos. En este sentido, se asemejan a los préstamos puente. Por ejemplo, se puede conceder un préstamo de capital riesgo para ayudar a una empresa a hacer frente a sus problemas de liquidez o de servicio de la deuda mediante la concesión de un préstamo garantizado por alguna propiedad de la que sea propietaria.
Otras fuentes de préstamos inmobiliarios comerciales
Además de los bancos comerciales, las cooperativas de crédito, la SBA, los inversores privados y las empresas privadas que actúan como prestamistas de dinero duro, otras fuentes potenciales de préstamos inmobiliarios comerciales son las compañías de seguros de vida y el crowdfunding.
1. Compañías de seguros
Las compañías de seguros de vida buscan inversiones sólidas y de bajo riesgo que ofrezcan mejores rendimientos que “sin riesgo” inversiones como los bonos del TesoroLos bonos del Tesoro (T-Bills)son un instrumento financiero a corto plazo emitido por el Tesoro de EE.UU. con periodos de vencimiento desde unos pocos días hasta 52 semanas.. Una de las vías de inversión que suelen seguir es la obtención de rendimientos mediante la concesión de préstamos inmobiliarios comerciales a empresas promotoras financieramente sólidas y con una excelente calificación crediticia.
2. Crowdfunding
El crowdfunding, o inversión online entre iguales, es una fuente creciente de préstamos inmobiliarios comerciales. Páginas web – como las sociedades anónimas.com – conectan a los inversores privados e institucionales con las empresas que buscan fondos para el desarrollo inmobiliario.
Los inversores pueden especificar sus áreas de interés particulares, tanto en términos de geografía como de tipos de proyectos. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) financiados por crowdfunding también son cada vez más populares.
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