Qué son los REIT de oficinas?
Los REITs de oficinas son REITs que construyen, gestionan y mantienen edificios de oficinas, y alquilan las oficinas a empresas que necesitan espacio para alojar a sus empleados. Aunque hay empresas que son propietarias de los edificios desde los que operan, la mayoría de las empresas recurren a REITs de oficinas que se especializan en el alquiler de espacios de oficinas en distritos comerciales centrales y áreas suburbanas.
Los edificios de oficinas pueden ser desde rascacielos hasta parques de oficinas, y los REITs se centran en el arrendamiento a clases específicas de inquilinos, como las corporaciones multinacionalesCorporación multinacional (MNC)Una corporación multinacional es una empresa que opera en su país de origen, así como en otros países de todo el mundo. Mantiene a, ONGs, empresas tecnológicas, bancos, bufetes de abogados, empresas fintech, empresas de biotecnología, agencias gubernamentales, etc. Los REIT de oficinas negocian sus acciones en los mercados bursátiles públicos y los inversores pueden comprar acciones de REIT.
Resumen
Cómo entender los REITs de oficinas
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee y gestiona propiedades que producen ingresos, y generan un flujo de ingresos constante para los inversores. La mayoría de los REITs cotizan en los mercados bursátiles públicosBolsa de Nueva York (NYSE)La Bolsa de Nueva York (NYSE) es la mayor bolsa de valores del mundo, ya que alberga el 82% de las acciones de S&P 500, así como a 70 de los más grandes, lo que permite a los inversores comprar acciones y convertirse en accionistas de la empresa.
Los REITs de oficinas se centran en la adquisición y construcción de edificios de oficinas que alquilan a inquilinos, y éstos pagan un alquiler mensual, trimestral o anual. El alquiler a pagar se calcula por pies cuadrados de espacio de oficinas. Los ingresos por alquileres se utilizan para cubrir los gastos de funcionamiento de la empresa, y los ingresos netos se distribuyen como dividendos a los accionistas.
Los inversores interesados en invertir en REITs de oficinas aportan fondos al REIT, y el equipo de gestión elige las carteras en las que invertir, en función de los inversores’ y la empresa’Los objetivos de la empresa. Las nuevas empresas deben estar formadas por al menos 100 accionistas para poder calificarse como REIT y beneficiarse de las ventajas fiscales que se ofrecen a los REIT.
Además, la propiedad no debe concentrarse en manos de unos pocos inversores. La ley exige que no haya cinco accionistas individuales que puedan poseer más del 50% de las acciones de un REIT. A la hora de elegir las zonas en las que invertir, los REITs consideran una cartera de propiedades inmobiliarias que sean coherentes con sus objetivos, ya sea construyendo sus propios edificios o adquiriendo edificios de oficinas que generen ingresos.
Ventajas de invertir en REITs de oficinas
1. Beneficios fiscales
Aunque los REITs tienen que pasar por muchos requisitos legales, gozan de ciertos beneficios fiscales de los que no disfrutan otras empresas. En primer lugar, los REIT no están obligados a pagar el impuesto de sociedades, siempre que cumplan ciertos requisitos. como pagar la mayor parte de los ingresos netos en forma de dividendos a sus accionistas.
Las empresas que no son REIT deben pagar primero el impuesto de sociedades y otros impuestos antes de poder distribuir los ingresos en forma de dividendos a los accionistas. Los ingresos del REIT sólo tributan a nivel del accionista después de la distribución de los dividendosDividendosUn dividendo es una parte de los beneficios y ganancias retenidas que una empresa paga a sus accionistas. Cuando una empresa genera beneficios y acumula ganancias retenidas,. Los accionistas están obligados a declarar y pagar los impuestos debidos a la autoridad fiscal.
2. Dividendos garantizados
La exención de impuestos del REIT significa que queda más dinero para distribuir a los accionistas, en comparación con lo que ocurriría si los ingresos fueran gravados primero antes de pagar los dividendos. Los REITs están obligados a distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas. Garantiza a los accionistas que, mientras la empresa siga ganando dinero, seguirán recibiendo el pago de dividendos.
Los edificios de oficinas tienden a mostrar una rotación relativamente baja, ya que la mayoría de las empresas alquilan espacios de oficinas que esperan utilizar a largo plazo. Asegura la continuidad del negocio para los REITs centrados en edificios de oficinas.
Métricas de inversión
A la hora de evaluar los REIT de oficinas en los que invertir, los inversores deben tener en cuenta las siguientes métricas:
1. Tasa de ocupación
La tasa de ocupación de un edificio de oficinas es una métrica importante que los inversores utilizan para obtener una indicación de los flujos de caja esperados de los edificios de oficinas. La tasa de ocupación es el porcentaje de pies cuadrados disponibles en la cartera de edificios de oficinas propiedad del REIT de oficinas.
Los edificios de oficinas con bajas tasas de ocupación suelen generar bajos rendimientos, ya que la empresa tiene que hacer frente a los costes de mantenimiento, además de pagar los impuestos de la propiedad. Los edificios con una baja ocupación se valoran menos en comparación con los edificios con una alta ocupación. Los inversores están más interesados en los REITs de oficinas con mayores tasas de ocupación ya que se traduce en mayores ingresos para ellos.
2. Fondos procedentes de las operaciones
Al evaluar la rentabilidad de la mayoría de las empresas, los analistas se centran en los ingresos netos y en los beneficios por acciónBeneficios por acción (BPA)Los beneficios por acción (BPA) son una métrica clave que se utiliza para determinar la parte de la empresa que corresponde al accionista común’Beneficios de los REITs de oficinas. El BPA mide el beneficio de cada acción ordinaria emitida por la empresa. Sin embargo, las métricas pueden no ser apropiadas para los REITs de oficinas porque no muestran los ingresos exactos generados por los fondos de inversión.
Por ejemplo, los ingresos netos incluyen el coste de la depreciación, que no es un cargo en efectivo y, por tanto, no es un coste sustancial. Una métrica mejor para evaluar las empresas inmobiliarias es Fondos de las operaciones (FFO). El FFO comienza con los ingresos netos, luego añade los cargos por depreciación y deterioro, y luego hace un ajuste para eliminar los impactos de una sola vez, como la ganancia / pérdida en la venta de propiedades y otros ajustes. El valor neto del FFO muestra los ingresos de un REIT’s operaciones en curso.
3. Rendimiento de los dividendos
Los inversores en REITs utilizan la rentabilidad de los dividendos anteriores de un REIT de oficinas para determinar su potencial de generación de ingresos. Los inversores pueden comparar la rentabilidad de los dividendos de varios REIT de oficinas para determinar su potencial de generación de ingresos y tomar una decisión sobre el REIT en el que invertir. La rentabilidad de los dividendos se obtiene tomando los desembolsos anuales de dividendos y dividiéndolos por el precio de la empresa’s acciones.
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