Qué es una empresa de explotación inmobiliaria (REOC)?
Una empresa de explotación inmobiliaria (REOC) es una empresa que posee y explota propiedades inmobiliarias, y sus acciones cotizan en mercados bursátiles públicos, como la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE)La Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE) es la mayor bolsa de valores del mundo, que alberga el 82% de los S&P 500, así como 70 de las mayores y del NASDAQ. A diferencia de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), los REOC pueden reinvertir la mayor parte de sus ganancias en los proyectos nuevos y existentes.
Por otro lado, los REIT están obligados a distribuir una mayor proporción de sus ganancias a los inversores. Los REOC funcionan como empresas con ánimo de lucro que están sujetas a los impuestos de sociedades habituales, como las demás empresas.
Cómo funciona un REOC
Una empresa de explotación inmobiliaria posee y explota diferentes tipos de proyectos inmobiliarios comerciales. También financian proyectos inmobiliarios, que venden como casas, oficinas, hoteles y grandes almacenes. Las empresas operadoras inmobiliarias también pueden retener el derecho a operar y gestionar dichas propiedades.
Por ejemplo, después de vender las unidades individuales de un edificio corporativo como oficinas, la empresa puede conservar el derecho a gestionar las zonas comunes, como el servicio del vestíbulo, el aparcamiento, los pasillos, la electricidad, etc. Las REOC también pueden comprar edificios establecidos con el objetivo de mejorar su diseño para aumentar su valor y venderlos posteriormente a un precio más alto. Esencialmente, los REOC son más flexibles en cuanto a las inversiones que pueden llevar a cabo en comparación con los REITFondo de inversión inmobiliaria (REIT)Un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) es un fondo o valor de inversión que invierte en propiedades inmobiliarias que generan ingresos. El fondo está gestionado y es propiedad de una sociedad de accionistas que aportan dinero para invertir en propiedades comerciales, como edificios de oficinas y apartamentos, almacenes, hospitales, centros comerciales, viviendas para estudiantes, hoteles, ya que no están restringidos en el tipo de inversiones que pueden realizar.
Además, los REOC se enfrentan a restricciones normativas más permisivas, lo que les da más flexibilidad en cuanto a la forma de invertir sus ingresos y los proyectos que pueden emprender. El marco normativo poco estricto también significa que no se benefician de los tipos impositivos más bajos de los que se benefician otras empresas inmobiliarias, como los REIT. Además, no están exentos de las leyes fiscales federales a nivel de entidad.
Fideicomiso de inversión inmobiliaria frente a. Empresa de explotación inmobiliaria
Aunque tanto los REIT como las REOC operan en el sector inmobiliario, varían en sus funciones y operaciones rutinarias. A continuación se exponen las diferencias entre ambos tipos de empresas:
1. Tipos de inversión
Los REIT son mayoritarios en el sector inmobiliario, y representan alrededor del 85% de todas las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. La estrategia operativa principal de los REIT es generar flujos de caja para los accionistas mediante el arrendamiento y el alquiler de las propiedades que gestionan. Algunos de los inmuebles en los que invierten los REIT son centros comerciales, apartamentos, almacenes, edificios de oficinas y hoteles.
Los REITs están obligados a pagar la mayor parte de sus ingresos netos (al menos el 90%) a sus accionistas en forma de dividendosDividendosUn dividendo es una parte de los beneficios y ganancias retenidas que una empresa paga a sus accionistas. Cuando una empresa genera un beneficio y acumula ganancias retenidas, mientras que la parte restante puede reinvertirse en propiedades inmobiliarias. El modelo de inversión de los REITs les permite obtener enormes ingresos en un corto periodo de tiempo.
Los REOC, en cambio, siguen un estilo de inversión diferente que les permite realizar inversiones a largo plazo. Una de las formas en que los REOCs ganan dinero es financiando nuevas construcciones inmobiliarias y vendiéndolas a los inversores para obtener un beneficio. Los REOC también compran propiedades establecidas con el objetivo de renovarlas utilizando las últimas normas de construcción y venderlas con un beneficio.
Además de comprar y financiar construcciones, las REOC también pueden ser designadas como administradoras de propiedades para supervisar una cadena de inmuebles y ganar una comisión de gestión mensual según lo acordado con los propietarios. Los ingresos obtenidos se reinvierten en su mayoría en proyectos actuales y nuevos que les permiten hacer crecer su cartera de propiedades a un ritmo rápido.
2. Expectativas del inversor
Al invertir su dinero en empresas inmobiliarias, los inversores se adhieren a diferentes objetivos y expectativas. Los inversores en REITs suelen buscar flujos de caja pasivos constantes al final de cada mes, trimestre o año financieroAño fiscal (FY)Un año fiscal (FY) es un periodo de tiempo de 12 meses o 52 semanas que utilizan los gobiernos y las empresas con fines contables para formular anuales, dependiendo del tipo de sus inversiones. Los inversores que buscan un rendimiento constante de sus inversiones se sienten más atraídos por los REIT que por los REOC, ya que los primeros están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus beneficios a los accionistas.
Los inversores que optan por invertir en REOC están más interesados en las plusvalías, ya que obtienen un rendimiento mayor por un activo que el que pagaron originalmente por él. Significa que los inversores estarán más interesados en obtener valoraciones favorables de sus propiedades inmobiliarias, un mayor rendimiento de los fondos propios o una mayor rentabilidad de su inversión inicial en la empresa. Los inversores que ponen capital líquido en la empresa están más interesados en conocer el tipo de inversiones que realiza la empresa y los rendimientos que esperan obtener en el futuro.
Leyes fiscales
Los REIT gozan de un estatuto fiscal especial en el marco de la U.S. leyes fiscales que los eximen de impuestos federales si cumplen ciertos requisitos legales. Uno de los requisitos es restringir sus inversiones a actividades inmobiliarias comerciales específicas que sean menos arriesgadas y que protejan a los inversores’ fondos.
Otro requisito es que se comprometan a distribuir una gran proporción de sus ingresos netos como dividendos a los accionistas. Las REOC, por el contrario, no gozan de ningún estatus fiscal especial, y pagan los impuestos de sociedades habituales como el resto de empresas que operan en Estados Unidos.
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