Qué es el Cap Rate (REIT)?
La tasa de capitalización es una métrica financiera que utilizan los inversores inmobiliarios para analizar las inversiones inmobiliarias y determinar su tasa de rendimiento potencialTasa de rendimientoLa tasa de rendimiento (ROR) es la ganancia o pérdida de una inversión durante un periodo de tiempo en relación con el coste inicial de la inversión, expresada en forma de porcentaje. Esta guía enseña las fórmulas más comunes basadas en los rendimientos anuales. Se calcula en base a los ingresos netos que se espera que genere una inversión inmobiliaria en un horizonte temporal de un año, lo que puede ayudar a un inversor a tomar una decisión sobre si comprar o no comprar.
Al calcular la tasa de capitalización, tomamos la relación entre los ingresos netos de explotación y el valor de los activos de la propiedad. El valor de los activos inmobiliarios, en este caso, es el precio de compra que un inversor está dispuesto a pagar por la propiedad o el precio de venta solicitado por la propiedad.
Resumen
Cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se calcula tomando los ingresos netos de explotación del inmueble en cuestión y dividiéndolos por el valor de mercado del mismo. El valor resultante de la tasa de capitalización se aplica a la propiedad que un inversor quiere comprar para obtener el valor de mercado actual basado en sus ingresos anuales.
La fórmula para calcular la tasa de capitalización es la siguiente:
Donde:
Cómo utilizan los inversores el Cap Rate
Los inversores pueden utilizar la tasa de capitalización de las dos formas principales siguientes
1. A la hora de comprar
Una de las aplicaciones de la tasa de capitalización es a la hora de evaluar posibles inversiones para comprar, y la herramienta puede ser un buen indicador de la rentabilidad que se puede esperar de una inversión. El uso de la tasa de capitalización en una serie de inversiones potenciales puede ayudar a analizar el rendimiento de las inversiones y cuál se ajusta a sus objetivos de inversión. Con la tasa de capitalización, puede comparar las propiedades según un porcentaje específico, en lugar de tomar una decisión basada en las fluctuaciones de los alquileres del mercado y los precios de las propiedades.
Por ejemplo, supongamos que un inversor está considerando adquirir uno de los tres inmuebles de la lista. Un inversor puede obtener primero los ingresos netos de explotación de los tres inmuebles para calcular sus tasas de capitalización.
También hay que tener en cuenta los gastos recurrentes de las propiedades y sus rentas periódicasGastos de alquilerLos gastos de alquiler se refieren al coste total del uso de la propiedad en alquiler para cada periodo de referencia. Suele estar entre los mayores gastos que, para ver si hay oportunidades de reducir los gastos o aumentar las rentas. Se puede conseguir cuando los gastos recurrentes son demasiado elevados por metro cuadrado de espacio, o los alquileres periódicos están por debajo de las tasas de mercado vis-à-vis lo que cobran otras propiedades comparables.
Ejemplo práctico
Por ejemplo, supongamos que la propiedad A, cotizada en 475.000 dólares, genera unos ingresos netos de explotación de 40.000 dólares. Suponiendo que la tasa de capitalización media de las propiedades comparables es del 9.1%, podemos intentar averiguar si el precio de venta está justificado para esta propiedad.
9.1% = $40,000 / X
X = 40,000 / 9.1%
X = $439,560
Una tasa de capitalización del 9.El 1% da al inmueble A un valor de mercado de 439.560 dólares. Significa que el precio de venta supera el valor de mercado actual en 35.440 dólares. Un valor de mercado de 475.000 dólares estaría justificado si la propiedad’Los ingresos netos de explotación de la propiedad fueran de 43.225 dólares (475.000 dólares x 9.1%).
2. Al vender
Un inversor también puede utilizar la tasa de capitalización para encontrar el valor de mercado actual de una propiedad que pretende vender basándose en el valor de mercado de las propiedades vendidas recientemente en la misma ubicación. El primer paso para calcular el valor de mercado es encontrar propiedades que sean similares a la que se vende en términos de tamaño, tipo y ubicación.
El siguiente paso es encontrar sus valores de cotización, así como sus ingresos netos de explotación. La información puede obtenerse de la página web de la inmobiliaria en la que se cotizan estas propiedades o contactando con los agentes inmobiliarios que las vendieron. El inversor puede entonces utilizar los ingresos netos de explotación y los valores de mercado de cada una de las propiedades comparables para obtener la tasa media de capitalización.
Ejemplo práctico
Suponiendo que la tasa de capitalización es del 9.1%, como en nuestro ejemplo anterior, podemos utilizarlo para obtener el valor de mercado actual del inmueble que se va a vender, donde se conocen los ingresos netos de explotación. Si el ingreso operativo neto de la propiedad es de $38,000, podemos obtener el valor de mercado de la siguiente manera:
9.1% = $38,000 / X
X = $38,000 / 9.1%
X = $417,582
Por lo tanto, el valor actual de la propiedad, basado en los tipos de mercado vigentes, es de 417.582 dólares. El vendedor puede utilizar la cifra para fijar el precio de venta de la propiedad, que será el precio de venta indicado en los sitios web de anuncios inmobiliarios.
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