Qué es la fijación de precios hedónicos?
Precios hedónicos – o el método de precios hedónicos – se utiliza en la determinación del valor económico para un servicio del ecosistema o un factor externo que puede influir en el precio de mercadoPrecio de mercadoEl término precio de mercado se refiere a la cantidad de dinero por la que se puede vender un activo en un mercado. El precio de mercado de un determinado bien es un punto de convergencia de un bien o activo. El método se aplica habitualmente en la valoración de inmuebles, como las viviendas, y tiene en cuenta los costes o beneficios económicos, que pueden influir en el valor global del activo o, como se suele suponer, de una vivienda. La valoración del precio hedónico es muy cuantitativa y se basa en el análisis estadístico y en las especificaciones del modelo con conocimiento de causa.
A la hora de valorar un inmueble, la fijación de precios hedónicos permite estimar los precios de la vivienda utilizando más de una variable, por ejemplo, el inmueble’Las características de la empresa, las características de la ubicación y las características del entorno. Mediante el análisis de regresión, se puede determinar la importancia y el peso de las variables explicativas y su influencia en el valor global de una propiedad.
Resumen
Modelos de regresión y análisis hedónicos
El análisis de regresión hedónica consta de dos partes.
Ventajas del método de precios hedónicos
El método de fijación de precios hedónicos puede aplicarse para determinar valores y obtener conclusiones basadas en opciones definidas. La suposición general de que los mercados inmobiliarios cambian y responden a la información nueva o existente respalda la eficacia y la fiabilidad de la indicación del valor a través del modelo. El modelo es adaptable y puede estructurarse de forma que tenga en cuenta numerosas conexiones probables entre un activo o propiedad y la calidad del medio ambiente, entre otros factores externos.
En general, el método de fijación de precios hedónicos permite determinar el valor justo de una propiedad porque tiene en cuenta diversos factores externos que pueden influir potencialmente en el precio del activo, y permite una justificación simplificada de las variaciones de precio debidas. El modelo es común en el sector de la vivienda debido a su flexibilidad y capacidad para acomodar varios factores y parámetros en la determinación de un precio justo de la propiedad.
Limitaciones de los modelos de precios hedónicos
El uso de métodos de fijación de precios hedónicos presenta cinco inconvenientes importantes. Incluyen (pero no se limitan a) la disponibilidad y el conocimiento de la información, la validación de las mediciones, las limitaciones del mercado, la multicolinealidadLa multicolinealidad es un término utilizado en el análisis de datos que describe la aparición de dos variables exploratorias en un modelo de regresión lineal, y las fluctuaciones de los precios.
En lo que respecta a la información y los conocimientos, los modelos hedónicos presuponen y exigen que todas las personas interesadas dispongan de información sobre todas las características positivas y negativas de la propiedad que puedan influir en la compra de la misma. No siempre es así en la realidad.
En cuanto a la validación de las medidas, es importante que las medidas de las variables independientes sean de superioridad y no se basen en medidas proxy, que pueden dar lugar a inexactitudes en el resultado del modelo – i.e., generación de coeficientes inexactos.
Además, se considera que las limitaciones del mercado son un inconveniente para el modelo de precios hedónicos, ya que se supone que hay varias propiedades disponibles y que los individuos pueden seleccionar su propiedad preferida en función de sus características preferidas. Sin embargo, no siempre es el caso. En los modelos de precios hedónicos puede producirse multicolinealidad porque puede resultar difícil separar determinadas variables.
Además, los modelos de fijación de precios hedónicos se basan en el supuesto de que los precios de mercado cambian cuando se producen cambios en los atributos; sin embargo, en la práctica, los precios pueden ir a la zaga.
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