Qué es un valor respaldado por una hipoteca (MBS)?
Un título respaldado por una hipoteca (MBS) es un título de deuda que está garantizado por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Un MBS es un valor respaldado por activos que se negocia en el mercado secundarioMercado de Inversión Alternativa (AIM)El Mercado de Inversión Alternativa (AIM) se puso en marcha el 19 de junio de 1995 como un mercado secundario de la Bolsa de Londres (LSE). El mercado fue diseñado para ello, y eso permite a los inversores beneficiarse del negocio hipotecario sin necesidad de comprar o vender directamente préstamos para viviendas.
Las hipotecas se venden a instituciones como un banco de inversión Lista de los principales bancos de inversiónLista de los 100 principales bancos de inversión del mundo ordenados alfabéticamente. Los principales bancos de inversión de la lista son Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynch o una institución gubernamental, que luego lo empaqueta en un MBS que puede venderse a inversores particulares. Una hipoteca contenida en un MBS debe haberse originado en una institución financiera autorizada.
Cuando un inversor compra un valor respaldado por una hipoteca, básicamente está prestando dinero a los compradores de viviendas. A cambio, el inversor obtiene los derechos sobre el valor de la hipoteca, incluidos los pagos de intereses y capital realizados por el prestatario.
La venta de las hipotecas que poseen permite a los bancos prestar hipotecas a sus clientes con menos preocupación sobre si el prestatario será capaz de devolver el préstamo. El banco actúa como intermediario entre los inversores de MBS y los compradores de viviendas. Los compradores típicos de MBS son los inversores particulares y las empresasCorporaciónUna corporación es una entidad jurídica creada por personas físicas, accionistas o socios, con el propósito de operar con fines de lucro. Se permite la entrada de empresas y de inversores institucionales.
Tipos de valores respaldados por hipotecas
Hay dos tipos básicos de valores respaldados por hipotecas: Pass-through mortgage-backed security y obligación hipotecaria colateralizada (CMO).
1. MBS de transferencia
Los títulos respaldados por hipotecas de transferencia son los MBS más sencillos, estructurados como un fideicomiso, de modo que los pagos de capital e intereses se transfieren a los inversores. Viene con una fecha de vencimiento específica, pero la vida media puede ser inferior a la edad de vencimiento declarada.
El fideicomiso que vende MBS de paso tributa según las normas del fideicomiso otorgante, lo que dicta que los titulares de los certificados de paso deben tributar como los propietarios directos del fideicomiso prorrateado al certificado.
2. Obligación Hipotecaria Colateralizada (CMO)
Las obligaciones hipotecarias garantizadas comprenden múltiples grupos de valores, también conocidos como tramos. Cada tramo tiene diferentes vencimientos y prioridades en el cobro del principal y los intereses.
Los tramos también reciben calificaciones crediticias distintas. Los tramos de menor riesgo ofrecen los tipos de interés más bajos, mientras que los tramos de mayor riesgo vienen con tipos de interés más altos y, por lo tanto, son generalmente más preferidos por los inversores.
Cómo funciona un valor respaldado por hipotecas
Cuando quieres comprar una casa, te diriges a un banco para que te conceda una hipoteca. Si el banco confirma que usted es solvente, depositará el dinero en su cuenta. En este caso, usted deberá realizar pagos periódicos al banco según su contrato hipotecario. El banco puede optar por cobrar los pagos de capital e intereses, o puede optar por vender la hipoteca a otra institución financiera.
Si el banco decide vender la hipoteca a otro banco, institución gubernamental o entidad privada, utilizará el producto de la venta para conceder nuevos préstamos. La institución que compra el préstamo hipotecario lo agrupa con otras hipotecas de características similares, como los tipos de interés y los vencimientos.
A continuación, vende estos valores respaldados por hipotecas a los inversores interesados. Utiliza los fondos de la venta para comprar más valores y sacar a bolsa más MBS en el mercado abierto.
El papel del gobierno en los MBS
Como respuesta a la Gran Depresión de la década de 1930, el gobierno creó la Administración Federal de la Vivienda (FHA) para ayudar en la rehabilitación y construcción de casas residenciales. La agencia ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tipo fijo y a popularizar su uso.
En 1938, el gobierno creó Fannie Mae, una agencia patrocinada por el gobierno, para comprar las hipotecas aseguradas por la FHA. Posteriormente, Fannie Mae se dividió en Fannie Mae y Ginnie Mae para respaldar las hipotecas aseguradas por la FHA, la Administración de Veteranos y la Administración de Casas de Agricultores.,
En 1970, el gobierno creó otra agencia, Freddie Mac, para realizar funciones similares a las de Fannie Mae.
Freddie Mac y Fannie Mae compran un gran número de hipotecas para venderlas a los inversores. También garantizan el pago puntual del principal y los intereses de estos valores respaldados por hipotecas. Aunque los prestatarios originales no realicen los pagos a tiempo, ambas instituciones siguen realizando pagos a sus inversores.
El gobierno, sin embargo, no garantiza a Freddie Mac y Fannie Mae. Si incumplen, el gobierno no está obligado a acudir a su rescate. Sin embargo, el gobierno federal ofrece una garantía a Ginnie Mae. A diferencia de las otras dos agencias, Ginnie Mae no compra MBS. Por lo tanto, viene con el menor riesgo entre los tres organismos.
El papel de los MBS en la crisis financiera de 2008
Los valores respaldados por hipotecas de baja calidad fueron uno de los factores que condujeron a la crisis financiera de 2008. Aunque el gobierno federal regulaba las instituciones financieras que creaban los MBS, no había leyes que regularan directamente los propios MBS.
La falta de regulación significaba que los bancos podían obtener su dinero de inmediato vendiendo las hipotecas inmediatamente después de conceder los préstamos, pero los inversores en MBS no estaban protegidos en absoluto. Si los prestatarios de los préstamos hipotecarios incurrían en impago, no había una forma segura de compensar a los inversores de MBS.
El mercado atrajo a todo tipo de prestamistas hipotecarios, incluidas las instituciones financieras no bancarias. Los prestamistas tradicionales se vieron obligados a reducir sus estándares de crédito para competir por el negocio de los préstamos hipotecarios.
Al mismo tiempo, la U.S. El gobierno presionaba a las instituciones de crédito para que concedieran financiación hipotecaria a prestatarios de mayor riesgo crediticio. Esto llevó a la creación de cantidades masivas de hipotecas con un alto riesgo de impago. Muchos prestatarios simplemente se metieron en hipotecas que finalmente no pudieron pagar.
Con una oferta constante y una demanda creciente de valores respaldados por hipotecas, Freddie Mac y Fannie Mae apoyaron agresivamente el mercado emitiendo más y más MBS. Los MBS creados eran cada vez más inversiones de baja calidad y alto riesgo. Cuando los prestatarios de hipotecas empezaron a incumplir sus obligaciones, se produjo un efecto dominó de colapso de los MBS que acabó eliminando billones de dólares de la economía estadounidense. Los efectos de la crisis de las hipotecas de alto riesgo se extendieron a otros países del mundo.
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