Qué es UpREIT vs DownREIT?
Los términos UpREIT vs DownREIT describen las diferencias que existen en la estructura corporativa de los REITs. El concepto de UpREIT, que significa “Fideicomisos de inversión inmobiliaria en sociedad paraguas,” se introdujo en 1992. Un UpREIT permite a los REITs establecidos desde hace tiempo agrupar todas las propiedades inmobiliarias que poseen bajo una nueva estructura de REIT sin vender ninguna de las propiedades al REIT. Significa que el nuevo REIT no posee directamente ninguna propiedad.
Al mismo tiempo, un DownREIT permite a un inversor convertirse en socio de un REIT mediante la firma de un acuerdo de asociación conjunta. Ambas estructuras permiten a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capitalImpuesto sobre las ganancias de capitalEl impuesto sobre las ganancias de capital es un impuesto que grava las ganancias de capital o los beneficios que un individuo obtiene de la venta de activos. El impuesto sólo se aplica una vez que el activo se ha convertido en efectivo, y no cuando’s en manos de un inversor. en la venta de propiedades inmobiliarias apreciadas.
Resumen
¿Qué es un UpREIT??
Un UpREIT es una alternativa al DownREIT, y permite a los propietarios contribuir a una sociedad paraguas a cambio de unidades limitadas de sombrero de explotación igual al valor de la propiedad aportada. Los inversores reciben opciones de venta, que pueden convertirse en efectivo o en acciones del REIT tras un período acordado en el futuro.
Los ingresos recibidos pueden utilizarse para adquirir más propiedades inmobiliarias, pagar deudas o para otros fines relacionados con el REIT. Todas las funciones de gestión se transfieren a la sociedad paraguas, y el nuevo REIT funciona como una sociedad de carteraSociedad de cartera Una sociedad de cartera es una empresa que no’No realiza ninguna operación, empresa u otras tareas activas por sí mismo. En cambio, existe con el fin de poseer.
Los UpREITs también pueden utilizarse como una herramienta de planificación patrimonial, en la que los inversores pueden transferir su patrimonio a sus herederos sin pagar impuestos. Los herederos pueden posponer el ejercicio de la opción de venta hasta después del propietario’s el fallecimiento cuando las participaciones de la sociedad se amplían al valor de mercado.
Una opción de venta es un contrato de opción que da al comprador el derecho, pero no la obligación, de vender el valor subyacente a un precio determinado (también conocido como precio de ejercicio) antes o en una fecha de vencimiento predeterminada. Es uno de los dos tipos principales de opciones, el otro tipo es la opción de compra. sin pagar impuestos sobre las plusvalías del valor de los activos inmobiliarios subyacentes. El ejercicio de la opción de venta tras el fallecimiento del propietario proporciona una mayor liquidez para pagar los impuestos sobre el patrimonio y evitar el impuesto sobre la renta en la tributación posterior.
Qué es un DownREIT?
Un DownREIT es una estructura relativamente nueva en comparación con un UpREIT. A diferencia de un UpREIT, en el que todas las actividades del REIT se realizan a nivel de sociedad, un DownREIT es una sociedad conjunta entre el propietario del inmueble y el REIT. La estructura del DownREIT se creó para los propietarios que no tienen intención de operar bajo una sociedad paraguas, sino que los propietarios se convierten en socios de la sociedad limitada con el REIT.
La nueva sociedad limitada puede poseer y explotar propiedades inmobiliarias. Algunas de las propiedades pueden ser adquiridas directamente o poseídas a través de sociedades limitadas con propietarios que aportaron propiedades a la sociedad.
Los DownREITs son preferidos por los inversores que quieren evitar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de propiedades inmobiliarias apreciadas si creen que el valor de sus propiedades superará significativamente el valor de las propiedades propiedad del REIT. El rendimiento de la inversión del DownREIT depende del propietario’El objetivo del REIT es diferir los impuestos sobre las ganancias de capital. El inversor posee una opción de venta que puede convertirse en acciones del REIT o en efectivo, y el valor de la conversión depende del valor de la cartera del propietario’s inversiones inmobiliarias en ese momento concreto.
Sin embargo, la estructura de un DownREIT es bastante complicada, y los inversores suelen contratar los servicios de un experto fiscal para que les ayude a estructurar la inversión adecuadamente. Los DownREITs tienden a atraer la atención del Servicio de Impuestos Internos, y la agencia tributaria federal puede considerar la transferencia de la propiedad al DownREIT como un hecho imponible, a menos que esté debidamente estructurado.
Comparación entre UpREIT y DownREIT
1. Beneficios fiscales
Los UpREITs tienden a ser más utilizados por los inversores inmobiliarios debido a sus ventajas fiscales y a su simplicidad. Si un inversor’Si el objetivo del inversor es aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital, un UpREIT es la mejor opción, ya que la transferencia de los bienes apreciados del REIT no crea un hecho imponible.
Los DownREITs suelen adoptar una estructura operativa compleja. Como resultado, pueden requerir que el inversor gaste más en la contratación de un experto en impuestos e inversiones para que le oriente sobre cómo estructurar la inversión. Si el inversor no sigue las normas establecidas por el IRS al transferir una propiedad apreciada, la agencia tributaria federal puede considerar la transacción como un hecho imponible.
2. Tasa de rendimiento
Los DownREITs son preferibles a los UpREITs cuando el propietario espera que su inmueble se revalorice más que el REIT’El valor de la conversión depende del valor de toda la cartera del propietario. Un DownREIT actúa como una joint ventureReal Estate Joint VentureUna joint venture inmobiliaria (JV) desempeña un papel crucial en el desarrollo y la financiación de la mayoría de los grandes proyectos inmobiliarios. entre un REIT y un propietario, y sólo el propietario’Los activos del REIT se mantienen en el nivel de la sociedad. El rendimiento de la sociedad no va de la mano del rendimiento del REIT’s toda la cartera de propiedades inmobiliarias.
Al ejercer la opción de venta, la conversión está vinculada al valor de la sociedad’en el momento de la conversión y no de la asociación’Activos de la empresa. Por otro lado, las participaciones que posee un inversor en un UpREIT suben y bajan con el REIT’El rendimiento de la sociedad no va de la mano del rendimiento de las acciones del REIT y puede resultar en una pérdida si las acciones pierden valor en el momento de la conversión.
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