Qué es el enfoque de costes (bienes inmuebles)?
El enfoque del coste para evaluar las propiedades inmobiliarias se basa en la suposición de que el coste de una propiedad debería ser igual al coste de construir una propiedad similar desde cero. El coste de construcción de un inmueble incluye el valor del terreno subyacente y el valor de las mejoras y construcciones del lugar, menos el coste de depreciación de las mejoras.
El método del coste se basa en el supuesto de que no tiene sentido pagar más por una propiedad de lo que costaría construir una propiedad equivalente. El método de valoración basado en el coste se conoce a veces como el método de valoración del contratista’Método de valoración del contratista.
Resumen rápido
Cómo funciona
El enfoque del coste se basa en la lógica de que los compradores informados no pagarán más por una propiedad de lo que les costaría construir una propiedad similar desde cero y con el mismo nivel de utilidad. El enfoque de costes es adecuado para inmuebles únicos, como iglesias o escuelas con componentes únicos. Además, en el caso de una propiedad nueva, es fácil estimar el coste de la construcción, ya que las mejoras se han construido recientemente.
La fórmula para calcular el enfoque del coste es la siguiente:
Valor del inmueble = Coste de reposición/reproducción – Depreciación + Valor del terreno
Dado que el método del coste no se basa en propiedades comparables o en la propiedad’La capacidad de la empresa para generar ingresosCorrientes de ingresosLas corrientes de ingresos son las diversas fuentes de las que una empresa gana dinero por la venta de bienes o la prestación de servicios. Los tipos de, el método considera la cantidad que se incurrirá para construir una propiedad hoy en día, suponiendo que la estructura existente se va a destruir y reconstruir de nuevo. Por lo tanto, tiene en cuenta el valor del terreno donde se construye la propiedad, menos la pérdida de valor.
Pasos del método del coste
A continuación se describe el proceso del método de valoración inmobiliaria basado en el coste:
1. Estima el coste de reproducción o sustitución de la estructura
El paso consiste en estimar el coste actual de la construcción de la estructura desde cero y las mejoras del lugar. El coste puede estimarse mediante los dos métodos siguientes:
Método de sustitución
El método de sustitución estima el coste de construir un edificio con la misma utilidad que la estructura que se está evaluando, utilizando los materiales de construcción, las normas, los diseños y las disposiciones actuales.
Método de reproducción
El método de reproducción estima el coste de construir un duplicado de la propiedad, utilizando materiales y prácticas de construcción similares. También utiliza los diseños, las normas y las distribuciones existentes en el momento en que se construyó el inmueble.
Cuanto más antiguo e histórico sea un inmueble, mayor será la diferencia entre los costes de sustitución y de reproducción. Construir un duplicado de un edificio histórico es más caro que duplicar una vivienda moderna porque costará más comprar los materiales y acometer las mejoras del lugar.
En el caso de un inmueble de nueva construcción, no hay mayor diferencia entre los costes de reposición y los de reproducción. Por ejemplo, supongamos que el coste de reproducción/reemplazo se estima en 1 millón de dólares.
2. Estimar la depreciación de las mejoras
La depreciación es la pérdida de valor del edificio y/o sus mejoras, y provoca la diferencia entre el valor de las mejoras y el valor actual de contribución de las mismas. A la hora de estimar la depreciación del inmueble, hay que tener en cuenta la depreciación física, funcional y económica.
La depreciación física se refiere al desgaste que se produce a medida que el edificio envejece, mientras que la depreciación funcional se produce con los cambios en los gustos y preferencias de los consumidores a lo largo de un periodo de tiempo.
La depreciación económica es el resultado de tendencias negativas externas, como el colapso de los principales empleadores, la recesiónLa recesión es un término utilizado para significar una desaceleración de la actividad económica general. En macroeconomía, las recesiones se reconocen oficialmente tras dos trimestres consecutivos de tasas de crecimiento negativas del PIB., y nuevos desarrollos negativos (como la construcción de una planta de tratamiento de aguas residuales en el barrio). En este caso, supongamos que la depreciación acumulada es de 150.000 dólares.
3. Estimar el valor de mercado del terreno
El siguiente paso es estimar el valor del terreno sobre el que se construye el inmueble. El método más adecuado para estimar el valor del terreno es el de comparación directa, en el que el precio actual del terreno se obtiene a partir del valor de parcelas vendidas recientemente. Es el valor de mercado que se pagaría hoy por el terreno si estuviera vacío. En este caso, supongamos que el valor de mercado del terreno es de 750.000 dólares.
4. Deducir la depreciación acumulada del coste de reproducción/reemplazo
Tras obtener el valor total de la depreciación de las mejoras, deduzca la cifra del coste estimado de reproducción o reposición obtenido en el primer paso. En nuestro caso, se calcula de la siguiente manera:
Coste de sustitución/reproducción 1.000.000
Menos: Depreciación acumulada 150.000 dólares
Coste depreciado de la estructura $850,000
5. Se añade el coste depreciado de la estructura al valor estimado del terreno
El último paso es añadir el coste depreciado de la estructura y las mejoras al valor estimado del terreno. La cifra se obtiene de la siguiente manera:
Coste de sustitución/reproducción $1.000.000
Menos: Depreciación acumulada $150,000
Costo depreciado de la estructura $850,000
Añada: Valor estimado del terreno $750.000
Valor total de la propiedad inmobiliaria $1,600,000
Limitaciones del enfoque de costes
Una de las limitaciones del enfoque del coste es que supone que el comprador está en condiciones de encontrar un terreno vacante donde construir una propiedad idéntica, y eso no siempre es así. Si no hay terreno libre, el valor estimado del inmueble será inexacto.
Además, una zona puede estar totalmente urbanizada y las autoridades locales pueden ser restrictivas con los nuevos desarrollos, por lo que será poco práctico estimar el valor del suelo en esa zona.
Otra limitación es que será difícil estimar la depreciación de las propiedades más antiguas porque hay muchos factores a tener en cuenta. Por ejemplo, es posible que los materiales de construcción utilizados durante la construcción de una propiedad antigua ya no estén disponibles o en uso. La estimación del valor de un inmueble de este tipo deja mucho margen a la subjetividad.
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