Qué es la tasa de capitalización (Cap Rate)?
La tasa de capitalización (o Cap Rate para abreviar) se utiliza comúnmente en los bienes raícesLos bienes raíces son propiedades reales que consisten en la tierra y las mejoras, que incluyen edificios, accesorios, carreteras, estructuras y sistemas de servicios públicos. y se refiere a la tasa de rendimiento de una propiedad basada en los ingresos operativos netos (NOI) que genera la propiedad. En otras palabras, la tasa de capitalización es una métrica de rendimiento que se utiliza para determinar el rendimiento potencial de la inversiónRetorno de la inversión (ROI)El rendimiento de la inversión (ROI) es una medida de rendimiento que se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión o comparar la eficiencia de diferentes inversiones. o la recuperación del capital.
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Fórmula de la tasa de capitalización
La fórmula de la tasa de capitalización es igual a los ingresos operativos netos (NOI) divididos por el valor de mercado actual del activo.
Donde:
Importancia de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza para comparar diferentes oportunidades de inversión. Por ejemplo, si todo lo demás es igual, una propiedad con una tasa de capitalización del 10% frente a otra propiedad’s 3%, es más probable que un inversor se centre en la propiedad con una tasa de capitalización del 10.
La tasa también indica el tiempo que se tarda en recuperar una inversión en una propiedad. Por ejemplo, si una propiedad tiene un tope del 10%, el inversor tardará 10 años en recuperar su inversión (llamada “totalmente capitalizado”).
Aunque’Aunque es un parámetro importante para comparar oportunidades de inversión, los inversores nunca deben basar su compra en el índice de capitalización de un inmueble por sí solo. Es útil tener en cuenta que diferentes tasas de capitalización representan diferentes niveles de riesgo – Una tasa de capitalización baja implica un riesgo menor, mientras que una tasa de capitalización alta implica un riesgo mayor. Por lo tanto, no hay “óptimo” tasa de capitalización – depende del inversor’La preferencia por el riesgo de la empresa.
Por ejemplo, consideremos dos propiedades en diferentes ubicaciones geográficas – uno está en una región suburbana muy codiciada, mientras que el otro está en una parte degradada de la ciudad. La propiedad en la región suburbana altamente codiciada mostraría un cap más bajo a través del alto valor de mercado del activo. Por el contrario, el inmueble situado en la zona degradada de la ciudad vendría con un tope más alto, reflejado por el menor valor de mercado de ese activo.
Ejemplo de tasa de capitalización
Juan es un inversor que quiere comprar una propiedad de inversión. De los cursos inmobiliarios, recuerda que la tasa de capitalización es una métrica eficaz para evaluar las propiedades inmobiliarias. John identifica tres propiedades con sus respectivos gastos, ingresos anuales y valores de mercado:
Después de hacer los cálculos para las propiedades anteriores, John se da cuenta de que la propiedad C es la que ofrece la mayor tasa de capitalización.
En un mundo sencillo, Juan puede basar su compra sólo en la tasa. Sin embargo, es sólo una de las muchas métricas que pueden utilizarse para evaluar la rentabilidad de los inmuebles comerciales. Aunque el índice de capitalización da una buena idea de una propiedad’La rentabilidad teórica de la inversión de la empresa, debe utilizarse junto con otras métricas como el multiplicador de la renta bruta, entre otras muchas. Por lo tanto, se deben utilizar otras métricas junto con la tasa de capitalización para calibrar el atractivo de una oportunidad inmobiliaria.
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Resumen de la tasa de capitalización
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